일산, 분당에 이은 수도권 2기 대단위 신도시 중 하나인 운정신도시가 서서히 윤곽을 드러내며 상가 분양에도 속도가 붙고 있다.

아직 서울권 진입이 용이하지 않은데다 8만호에 이르는 배후 세대를 가지고 있는데 비해 분양가나 임대료가 저렴하다는 것이 장점. 따라서 GTX 개통이 가장 큰 관건이 될 것으로 보인다.

8만세대·20만명 배후 특장점…분양, 임대료도 상대적 저렴

운정신도시는 일산, 분당 등 1기 수도권 신도시의 뒤를 잇는 2기 신도시로 경기도 파주시 목동동, 야당동, 와동동 일원에 형성 중이다.

총 면적 164만㎡에 이르는 대형 신도시로 입주 세대가 7만 8000세대에 달하며 입주 인원도 20만명이 넘을 것으로 예상된다.

운정신도시는 2003년 설립이 결정돼 올해 말까지 신도시 개발사업이 진행된다는 점에서 이미 상당 부분 골조를 갖춘 상태다.

이미 한빛마을 등은 입주가 본격화되고 있으며 홈플러스 등을 포함한 대규모 기반시설 등도 자리를 잡았다.

상가 분양 또한 활발히 진행되고 있다. 홈플러스를 중심으로 하는 운정로데오가 중심상권으로, 8만 세대의 정 가운데 중심상권을 이루고 각 단지, 즉 마을별 근린 상권을 이루는 형태다.

운정신도시의 장점은 역시 8만에 이르는 대규모 배후 세대다. 수도권 신도시인 미사강변지구, 다산지구, 별내지구 등에 비해 월등히 큰 규모.

더욱이 해당 신도시들이 서울권 진입이 10~20분 내외에 있는 반면 운정신도시는 서울 강남권과 거리가 있어 환자군의 유출이 쉽지 않다는 점도 장점으로 꼽힌다.

경의중앙선, 제2자유로 등으로 진입이 어려운 것은 아니지만 강남권 진입까지는 1시간여를 잡아야 한다는 점에서 도시 내 수요를 기대해도 좋다는 분석이 우세하다.

병의원 입지 전문가는 "8만호를 배후세대로 깔고 간다는 것은 상당한 장점이 될 수 있다"며 "급여 과목과 비급여 과목 모두 승부를 걸어볼만 하다는 의미"라고 설명했다.

그는 이어 "서울권 진입에 시간이 걸린다는 것도 매수, 임대인 입장에서는 단점이겠지만 상권으로서는 큰 장점"이라며 "유출되는 환자군이 그만큼 적을 수 있다는 의미이기 때문"이라고 강조했다.

대규모 배후 세대에 비해 2시 신도시 대비 분양가와 임대료가 적다는 점도 장점이다.

실제로 현재 분양이 진행중인 중심 상권 상가의 경우 분양면적이 140㎡(구 30평대)이지만 매매 가격이 1억 7000만원에 불과하다.

최근 분양이 진행되고 있는 다산신도시가 3.3㎡당 5000만원에 달하는 것과 비교하면 10분의 1에 불과한 셈이다.

중심상권지구가 이정도 가격에 나오고 있다는 점에서 근린상권의 매력은 더욱 커진다. 단지 상권을 노리는 내과, 가정의학과 등 급여과목들도 상당한 매력이 있다는 의미다.

배후세대 대비 공급도 상대적 부족…GTX 개통 영향 관건

그러나 현재 운정신도시내 의료기관의 공급은 예상보다 많지 않은 상황이다.

인근 부동산 등에 따르면 운정신도시내 개업 혹은 개업 예정인 의료기관 수는 60여개. 8만호를 배후 세대로 두고 있는 것에 비하면 상당히 적은 물량이다.

운정신도시 공인중개사는 "도시 규모에 비해 병의원 수가 상당히 적은 것은 사실"이라며 "이정도라면 이미 100여개 이상이 들어왔어야 하는 규모"라고 귀띔했다.

그는 이어 "아마도 원장들도 출퇴근 등에 부담을 느껴 진입을 망설이는 것일 가능성이 있다"며 "들어오는 상황을 봐도 일산 등지에서 옮겨 오는 병의원이 많다"고 전했다.

이런 점을 감안한다면 운정신도시는 상당한 매력을 갖춘 곳이라는 분석이 우세하다.

상대적으로 배후 세대가 큰 반면 임대료가 저렴하고 공급이 부족하다는 것은 분명한 장점이라는 것이다.

병의원 입지 전문가는 "아직 공급 물량이 많지 않다는 점에서 급여과목과 비급여과목 모두 선점 효과를 기대할 수 있다는 의미"라며 "이 정도 규모라면 100~200병상 규모의 종합병원 등도 승산이 있다고 본다"고 말했다.

리스크에 비해 장점이 큰 운정신도시지만 가장 관건은 GTX개통이다.

현재 운정신도시는 2023년 GTX 개통이 확정됐으며 지하철 3호선 연장 등도 검토중인 상황.

지금까지는 서울권 진입에 약간의 한계가 있지만 GTX와 지하철이 개통된 후에는 상황이 달라질 수 있다는 의미다.

결국 GTX와 지하철이 유입 효과를 가져올지 혹은 유출 리스크가 될지는 아직 의견이 분분한 상황. 역세권 프리미엄을 기대할 수 있지만 유출의 통로가 될 수도 있다는 의미다.

병의원 입지 전문가는 "GTX와 지하철 연장은 분명히 호재에 가깝다"며 "다만 중심상권을 받치는 배후 세대 즉 환자군의 유출은 리스크가 될 수 있다"고 내다봤다.

아울러 그는 "그럼에도 배후세대가 워낙 큰데다 상권 지역의 위치가 워낙 좋고 아직까지는 매매, 임대가가 훨등히 장점을 가진다는 점에서 매력있는 개원입지라는 것은 분명하다"고 밝혔다.