인구통계학적 부동산 시장 접근
김태남 FP(에셋비)
김태남 FP
기사입력: 2007-03-20 00:20:27
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미국은 주택가격 상승시 2006년에 160만 가구를 공급하고 적시에 금리인상을 함으로써 조정이 가능하였다.
반면 우리나라는 2002년 이후 주택 공급량이 3년간 감소되었으며 특히 서울을 포함한 수도권은 60%이상 감소되었다.
특히 폭등의 진원지인 강남의 경우 공급이 거의 중단된 상태에서 대기 수용자가 급증했고 결국 수급불균형으로 인한 부동산 가격 급등이 수도권 일대로 확산되었던 것이다.
그런데 현재 우리나라의 출생아는 1960년대 전후 100만 명에서 2000년대 40만 명대로 급락하며 저출산 국가로 반전되었고 절대인구도 2021년을 정점으로 감소될 전망이다.
따라서 정부의 공급 확대 방안 등에 따른 지속적인 공급물량 증가속에 현재 공급자 중심의 ‘수요-공급’ 관계가 역전되면서 향후 5~10년 후에는 지금과는 달리 전반적인 부동산 가격이 하락할 것이라 예상할 수 있다.
앞으로 부동산 시장은 강남권을 중심으로 한 일부 지역은 성공한 기존 부유층과 성공한 베이비 붐 세대가 선호할 것이나 경제, 사회, 문화적 기반이 취약하고 인구감소가 되는 지역에서는 부동산 수요가 하락할 것으로 예상된다.
이러한 조짐은 이미 부산 등 지방 대도시 등에 나타나고 있다. 2006년부터 지방 미분양 아파트가 급증하고 기분양된 아파트 입주 가격이 분양가보다 낮은 현상이 생기고 있다.
부동산 거품 붕괴로 홍역을 치른 일본 도쿄의 예를 보면, 도쿄는 도시 기능의 집적도가 21세기 이후 더욱 강해져 다른 도시권과 격차가 벌어졌다. 최근 수년 동안 지방 경기의 불황이 심각해지면서 도쿄권으로 이전하는 기업이 증가하며 도쿄와 다른 지역의 격차가 더욱 심회되고 있다.
이 점은 한국의 서울 지가가 강남을 중심으로 지방 및 타 지역과 더욱 차별화되고 있는 현상과 유사하다고 할 수 있다.
부동산 시세는 자금조달비용 즉, 대출 이자율의 불확실성에 더해 미국을 비롯한 세계적인 부동산 하락 추세가 이어지면서 지역별, 종목별 부동산 차별화각 더욱 심화될 것으로 예상된다. 부동산 조정기에는 싼 가격에 현혹되어 환가성이 부족한 부동산에 투자했다가 자금의 유동성 부족으로 곤란을 겪을 수 있다.
현 상황에서 올바른 투자 또는 자산포트폴리오 조정을 위해서는 중기적으로는 수요 인구가 안정적으로 유지되면서 장기적으로는 고령화로 인한 은퇴자의 주거지 이동 측면, 남북 통일도래시의 남북한 인구 이동 측면이 감안된 미래가치가 있는 부동산을 찾아내고 선택할 수 있는 분석능력과 행동력이 필요하다.
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