2011년 들어 정부의 부동산대책이 거의 매월 발표되고 있습니다. 더불어 개포지구계획안 승인, 토지거래허가구역 해제 등 부동산시장에 긍정적인 뉴스들도 나오고 있습니다.

하지만 시장은 이러한 대책발표에도 불구하고 거래가 부진한 불안정한 상황을 벗어나지 못하고 있습니다.

그래서 오늘은 2011년 발표된 부동산대책들의 주요내용들을 살펴보고 현재 시장 동향과 향후 투자전망에 대해 알아보도록 하겠습니다.

2011년 발표된 정부의 부동산대책은 1.13 부동산대책, 2.11부동산대책, 3.22부동산대책, 5.1부동산대책이 있습니다.

그중 1.13부동산대책은 폭등하는 주택임대가격을 안정화시키기 위한 방안이었으며, 소형/임대주택공급확대, 전세자금지원확대, 재개발/재건축 사업시기조정, 전월세 실거래가 정보제공, 주택건설규제 완화 등의 내용을 담고 있습니다.

2.11부동산대책은 1.13대책의 추가보완대책으로, 주택기금의 전세자금지원확대 및 금리인하, 매입임대사업자에 대한 세제지원, 보금자리 주택 조기 공급 등이 주요 내용이라 할 수 있습니다.

2011년 1월과 2월의 전월세 대책에도 불구하고 주택임대시장이 안정화되지 않자 정부는 임대수요의 매매전환 및 매매거래를 활성화시키고 동시에 우려가 커지고 있는 주택관련 대출건전성을 확보하기 위해 3.22부동산 대책을 발표하였습니다.

3.22부동산대책의 주요내용으로는 DTI규제완화폐지, 생애최초 주택구입자금 대출지원 연장, 취득세 50% 감면, 분양가상한제 폐지 등을 들 수 있습니다.

이중 DTI규제부활은 매매수요심리를 위축시키므로 이를 완화하기 위해 부실화 가능성이 낮은 고정금리, 비거치식, 분할상환 조건일 경우 최대 15%까지 대출비율을 확대하는 정책을 내놓았습니다.

최근에 발표된 5.1부동산대책은 부실우려가 커지고 있는 건설경기를 연착륙시키고 주택공급 및 거래를 활성화시키는데 초점이 맞추어져 있습니다.

주요내용으로는 먼저 양도소득세 규제완화를 들 수 있습니다. 수도권지역의 1세대1주택 비과세 요건인 3년 보유 2년 거주 요건 중 2년 거주 요건을 삭제하여, 9억원 이하의 1세대 1주택일 경우 3년만 보유하면 비과세되도록 규정을 대폭 완화하였습니다.

토지 및 건축관련 규정도 대폭완화하여 단독주택의 층수를 완화하고 가구수 제한을 폐지하는 등 주택공급 확대를 위한 대책을 내놓았습니다.

지방에만 혜택이 주어졌던 미분양주택투자에 대한 세제혜택이 수도권으로 확대된 점도 5.1부동산대책의 특징이라 할 수 있습니다.

지금까지 살펴본 정부 부동산 대책을 정리해 보면 소형주택과 임대주택의 공급확대, 보금자리주택공급, DTI규제, 분양가상한제폐지추진, 토지이용 및 건축규제 완화, 취득세 감면 및 양도소득세 규정 완화 등이 주요내용이라 할 수 있습니다.

위의 주요 정책중 공공주택 및 보금자리주택 공급은 집값과 전월세시장 안정화를 위한 정책이라 할 수 있으며, DTI규제는 최근 커지고 있는 주택담보대출에 대한 우려를 불식시키기 위한 것으로 볼 수 있습니다.

취득세 및 양도소득세 감면 및 완화, 분양가상한제 폐지는 주택거래를 활성화시키고 민간의 주택공급을 늘리기 위한 정책이라 할 수 있습니다.

즉, 정부의 부동산 대책들은 중소형주택공급확대를 통한 집값 및 전세값 안정, 주택거래의 활성화, 건설업계의 부실화 방지가 주요 목표라 할 수 있습니다.

다음으로 2011년 부동산시장에서 주목받고 있는 주요 이슈들을 정리해보겠습니다.

먼저 강남지역 최대 재건축단지라 할 수 있는 개포지구에 대한 서울시 심의가 통과되어 재건축사업진행에 탄력이 붙었으며, 뉴타운사업의 지연과 이로인한 사업재검토 방침발표 및 분쟁도 주목을 받았습니다.

성수지구 및 여의도지구, 압구정지구 등 한강르네상스지역내 개발추진계획도 관심을 모으고 있으며, 토지거래허가구역의 대폭적인 해제도 토지투자와 관련해 주목받고 있습니다.

5차 보금자리주택 발표 역시 주변 아파트가격이 조정 받는 등 즉각적인 시장반응을 불러왔습니다. 정리해 보면, 호재보다는 악재가 시장에 더 큰 영향을 미치고 있는 상황이라 할 수 있습니다.

2011년 발표된 부동산대책들은 전월세안정화대책, 주택거래활성화대책, 주택공급활성화 대책이었습니다.

하지만 여전히 투자심리가 얼어붙은 상황이어서 즉각적인 효과가 나타나지 않고 있으며 취득세 및 분양가상한제폐지에 대한 후속조치도 늦어져 불신이 커지면서 추가적인 보금자리주택지역이 발표되자 주요 정책목표인 거래활성화는 더욱 위축된 상황입니다.

정부의 주택공급확대가 현실화되기까지는 몇년의 시간이 소요되므로 임대시장불안은 지속될 것으로 보이며, 주택에 대한 투자매력감소와 보금자리주택 등 향후 공급확대대책으로 인해 취득세 등 세제혜택에도 불구하고 매매가격 역시 약세를 보이고 있는 시장상황이라 할 수 있습니다.

마지막으로 현재의 시장변수들을 정리해보고 향후 투자전망에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

향후 부동산시장은 정부의 부동산정책, 재개발재건축사업 등에 따른 수급상황, 주택투자심리, 보급자리주택공급, 금리 등 금융상황, 서울지방간 시장분리 등 각 변수들의 영향력에 따라 방향을 달리할 것으로 예상됩니다.

따라서 부동산 투자는 규제완화에 따라 혜택을 볼 수 있는 단독택지, 또는 양도소득세규정완화 혜택을 볼 수 있는 입주 3년차 급매물 주택 또는 투자용 재개발/재건축 주택에 관심을 가지는 것이 리스크를 줄이고 수익성을 높일 수 있는 투자방법이라고 할 수 있습니다.

물론 수요가 집중되고 희소성이 있는 지역 즉, 한강조망지역과 같은 핵심지역에 투자하는 것이 우선시 되어야 할 것입니다.

지금까지 정부의 부동산대책과 주요 부동산시장 이슈 및 투자전망에 대해 살펴보았습니다.

정부의 여러 대책과 부동산시장들의 호재에도 불구하고 여전히 투자심리는 냉각되어 있습니다.

하지만 정부의 대책으로 건축상, 세제상 혜택을 볼 수 있는 투자기회는 늘어났다고 할 수 있습니다.

따라서 지금은 관련 대책들의 영향을 파악하고 다양해진 투자기회들을 검토하면서 향후 수요가 집중될 수 있는 부동산상품을 골라낼 수 있는 안목이 필요한 시점이라 할 수 있습니다.

부동산시장의 다양성이 높아진만큼 전문가의 조언과 계획된 목적에 따른 투자가 필요한 때입니다.