강남권 뉴타운 지역으로 주목 받았던 거여·마천 뉴타운이 10여년만에 다시 기지개를 켜면서 개원입지로의 가능성에 초점이 모아지고 있다.

1만 세대가 넘는 가구를 품고 있다는 점에서 장점은 분명하다는 평가지만 길어지고 있는 사업기간과 인근 상권과의 경쟁은 리스크로 부각되고 있다.

1만 세대 배후 단지 매력적…신흥 단지 부각도 장점

서울 송파구 거여 1, 2동과 마천 1, 2동에 걸쳐 형성되는 거여·마천뉴타운은 총 104만 3843㎡에 달하는 대규모 재개발사업이다.

이로 인해 뉴타운 사업이 결정되는 순간부터 상당한 관심을 받았지만 사업기간이 길어지면서 관심에서 잊혀졌던 것도 사실.

하지만 최근 사업이 급속도로 탄력이 붙으면서 거여 지구 일부는 프리미엄이 1억원을 호가할 만큼 큰 주목을 받고 있다.

인근에 위치한 강일지구와 위례신도시 등이 성공적인 흐름을 보이면서 이 사이에 끼어 있는 거여·마천뉴타운도 개발이 시작될 수 밖에 없다는 기대감이 형성되고 있는 것이다.

특히나 과거 상당히 낙후돼 있었던 지역에 새롭게 형성되는 말 그대로의 뉴타운이라는 점에서 신축 건물과 수요로 인해 개원 입지로의 가능성도 주목받는 모습이다.

결론적으로 수치상으로는 거여·마천뉴타운에 대한 개원입지로의 가능성은 매우 높다는 것이 정설이다.

1만 세대가 넘는 가구를 배후세대로 놓고 있는데다 거여역과 마천역이 인근에 위치해 교통이 매우 좋으며 사람들의 관심 또한 최고조에 놓여있기 때문이다.

거여·마천뉴타운 부동산 전문가는 "일단 강남권이지만 상대적으로 빛을 보지 못했던 지역 전체가 현대화 된다는 점에서 상권 형성은 확실하게 이뤄진다고 봐야 한다"며 "지역 전체가 붐업되는 상황이라는 점에서 자금 투입도 상당히 이뤄질 수 밖에 없다"고 내다봤다.

그는 이어 "결국 중요한 것은 분양가와 임대료 아니겠느냐"며 "신도시 등과 달리 재개발지역은 등락폭이 워낙 커서 타이밍을 잡는 것이 쉽지 않기 때문에 전문가의 도움이 무엇보다 필요한 지역"이라고 조언했다.

교통편이 좋은 만큼 경쟁력만 갖춘다면 충분한 가능성을 엿볼 수 있는 것도 사실이다. 불과 2~3km이내에 위례신도시를 비롯해 문정 법조타운, 강일지역이 있는 것도 호재다.

단순히 1만 배후세대만을 염두에 두는 것이 아니라 인근 지역 주민들까지 흡수할 수 있는 가능성이 큰 이유다.

선점 상권과의 경쟁 리스크…사업 기간도 관건

하지만 막연한 기대감은 오히려 리스크로 다가올 수도 있다. 우선 거여·마천뉴타운 내에는 상업지구가 크게 적다는 것이 가장 눈여겨 봐야할 점이다.

상업지구가 적다는 것은 그만큼의 독점력을 갖는다는 의미이지만 그만큼 분양가와 임대료가 높게 책정될 가능성이 높기 때문이다.

거여·마천뉴타운 부동산 전문가는 "거여·마천뉴타운은 상당히 특성이 복잡한 지역"이라며 "당초 위례신도시와 함께 개발되는 구조였지만 재개발이 늦어지면서 사실상 위례의 확장판으로 굳어지는 이미지가 강하다"고 귀띔했다.

그는 이어 "그만큼 상업지역을 상당히 줄이고 위례신도시와 북쪽을 맞닿게 설계해 이미 형성된 상권을 함께 이용할 수 있도록 하는 구조가 만들어진 상태"라며 "주거지역으로는 상당한 이점이지만 상권으로는 불리한 점이 될 수 있는 구조"라고 전했다.

결국 이미 선점 효과를 기대하고 입주한 거여역과 마천역 인근 상업지구내 의료기관은 물론 위례신도시 북쪽의 대형 상업시설과 영역을 함께 하는 경쟁을 펼쳐야 한다는 의미가 된다.

이미 거여역과 마천역 인근에는 메디컬빌딩만 사거리를 중심으로 4~5개가 운영되며 내과 등 급여과부터 피부과 등 비급여과까지 선점을 노린 의료기관들이 들어차 있다.

여기에 위례신도시 북쪽의 의료기관들까지 합치면 경쟁 상대가 상당하다는 의미. 결국 치밀한 전략없이 배후세대만 노리다가는 낭패를 볼 수 있다는 의미다.

재개발지역의 특성상 신도시 등과 달리 사업 시간을 예측하기 힘들다는 점도 염두에 둬야 하는 부분이다.

실제로 거여·마천뉴타운은 지난 2005년 뉴타운으로 지정됐지만 무려 10년 이상 사업이 지지부진하다가 이제서야 기지개를 켜고 있다.

글로벌 경제위기와 부동산 경기 침체 등으로 시동을 걸었다가 끄는 상황이 반복되며 이제서야 빛을 보고 있다는 의미다.

특히 이렇게 기지개를 켜고 있는 상황에서도 일부 구역에서는 조합원들간에 혹은 상권과의 마찰이 지속되고 있다는 점에서 이 또한 리스크를 감안해야 하는 부분이 있다.

거여·마천뉴타운 부동산 전문가는 "이미 한차례 재개발 지역 중 일부가 개발이 무산되는 등의 진통을 겪었고 지금도 일부 지역은 지역 내에서 갈등이 일고 있는 것도 사실"이라며 "신도시와 달리 재개발지역은 흔히 있는 일이지만 워낙 단가가 높은 지역이다보니 더 이러한 일이 부각되는 분위기"라고 밝혔다.