2008년 금융위기 이후 부동산시장의 침체가 지속되고 부동산가격상승 가능성이 낮아지자 부동산투자자들의 관심이 안정적인 임대소득을 얻을 수 있는 상가로 옮겨가고 있습니다.

하지만 상가투자는 아파트투자와 달리 투자시 고려해야 할 사항이 많은 투자리스크가 높은 부동산투자대상입니다.

그래서 오늘은 상가시장동향을 살펴보고 원장님들에게 필요한 상가투자전략에 대해 알아보도록하겠습니다.

먼저 상가시장 동향에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

국토해양부에서 발표하고 있는 상가건물투자수익률 추이와 상업용부동산거래량추이를 바탕으로 볼때 상가시장흐름은 크게 세가지로 요약할 수 있습니다.

첫째로는 상가거래량이 2009년도에 비해 다소 늘어나긴 했으나 여전히 거래는 침체상태를 보이고 있다는 것이고, 둘째로는 경기침체로 인한 상가가격조정폭이 예상보다 작아 향후 가격상승여력이 상대적으로 제한적이라는 점, 셋째로는 금융위기이후 경기회복에 따른 임대료상승률이 비교적 낮다는 점 등으로 현재의 상가시장동향을 정리할 수 있습니다.

다음으로 향후 상가시장전망과 기본적인 상가투자전략에 대해 알아보겠습니다.

지금의 상가시장상황은 거래부진과 비교적 안정세를 보이는 가격수준과 하락하고 있는 임대수익률로 정리할 수 있습니다.

향후 상가시장은 먼저 일반경기회복에 따른 상가수요증대와 이로인한 투자여건과 임대수익성이 개선될 가능성을 전망해 볼 수 있습니다.

하지만 상가가격상승으로 인한 단기시세차익을 볼 수 있는 가능성은 상대적으로 낮아보이며, 역세권등 인기지역 상가 선호, 집중현상은 지속될 것으로 예상됩니다.

따라서 기본적으로 상가투자시 역세권등의 인기지역이나 상권성장지역에 관심을 가지고 검토하는 것이 보다 효율적일 것으로 예상되며, 예상임대수익을 바탕으로 한 상가투자가격설정과 단기적인 시세차익보다는 중장기적인 임대수익률 중심의 투자전략을 세운다면 성공적인 상가투자의 첫걸음이 될 수 있을 것입니다.

상가는 크게 단지내상가, 테마상가, 근린상가 등으로 나눌 수 있는데, 지금부터 각 상가의 특성과 투자전략에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 가장 일반적인 투자대상인 아파트단지내상가에 대해 알아보겠습니다. 단지내상가는 상가가 속한 아파트주민을 주 고객으로 하고 있으며 슈퍼, 세탁소 등과 같은 생활밀착형업종이 주를 이루고 있고 투자시 비교적 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 특징이 있습니다.

대형마트의 등장 등 경쟁상가의 등장으로 과거에 비해 인기가 많이 떨어졌으나 경쟁상권이 없는 독점상가의 경우 안정적인 수익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다.

따라서 단지내 상가투자는 가급적 대단위 아파트단지를 배후로 하고 있으면서 상가면적이 상대적으로 작은 곳에 투자하는 것이 유리하며, 상가주변의 경쟁상권에 대한 사전조사를 통해 안정성 여부를 체크하여야 합니다.

또한 단지내상가는 경쟁입찰을 통해 가격이 결정되는데 보통 최저입찰가격의 150%를 넘지 않는 것이 좋습니다.

테마상가는 동대문의류상가와 같이 한가지 전문업종을 중심으로 상가가 구성되어 있는 특징을 가지고 있습니다. 또한 유동인구흡수와 경쟁력확보를 위해 영화관을 입점시키는 등 대형복합엔터테인먼트 상가를 추구하고 있는 상황이기도 합니다.

현재 테마상가는 과잉공급과 경쟁력확보실패로 침체국면에 있으나 경쟁력 있는 차별화된 컨셉을 가질 경우 성공가능성이 높기 때문에 투자안목이 필요한 대상이라 할 수 있습니다.

따라서 테마상가에 대한 투자시 경쟁우위요소와 책임있는 상가관리가 이루어질지에 대한 확인이 필수적이며, 분양사고를 방지할 수 있는 보증장치확인과 더불어 분양형태에 따른 투자수익성검토가 선행되어야 할 것입니다.

다음으로 근린상가투자에 대해 알아보도록 하겠습니다. 근린상가는 신도시 등 택지개발지구에서 많이 볼 수 있는데 대규모 주거지역 및 역세권에 형성되어 있으며 다양한 업종이 혼재되어 있는 특성을 보이고 있습니다.

또한 상가의 성패가 입지에 영향을 많이 받는다는 점도 특징입니다. 근린상가는 금융위기이후 투자수익률하락으로 인해 많은 어려움을 겪었으나 향후 경기회복에 따른 수익성개선 가능성이 있으며, 성장하는 상권내 근린상가의 경우 안정적인 수익확보가 가능할 것으로 예상되고 있습니다.

근린상가 투자시에는 배후인구인구와 유동인구에 대한 조사가 선행되어야 하며, 상가의 위치와 주차 및 시설 등 개별적 요소의 경쟁력 또한 확인하여야 합니다.

안정적이고 지속적인 임대수익을 얻기 위해서는 무엇보다 근린상가가 위치한 상권의 성장성이 중요하기 때문에 상업용지비중이 낮은 택지개발지구내 근린상가 등이 주요 투자대상이라 할 수 있습니다.

지금까지 살펴본 상가시장전망과 상가형태별 투자전략을 바탕으로 원장님에게 적합한 상가투자전략은 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.

상가투자에 관심을 가지고 상담을 의뢰하시는 원장님들을 살펴보면 대부분 임상에 바빠 현장조사 등 투자검토를 위한 시간이 부족하고 분양계약에 대한 법적 지식이 충분치 않은 경우가 대부분이며, 또한 분양후 임차인선정과 관리에 어려움을 겪는 경우가 많습니다.

따라서, 상가투자를 할 경우 매수할 상가의 임대차업종 특성에 대한 사전지식이 필요하며, 단기시세차익보다는 안정적인 임대소득 중심의 투자자세와 사전증여와 같은 부가적인 투자활용방안을 사전에 검토하는 과정이 선행되어야 할 것입니다.

이와 같은 원장님들의 투자상황을 고려해 볼때, 원장님들이 가장 잘 알고 있는 병의원용 상가에 투자하는 것이 가장 효율적일 것으로 예상되며, 원거리일 경우 관리의 어려움이 커지므로 가급적이면 가까운 거리의 잘 알고 있는 지역내 상가에 투자하는 것이 유리할 것입니다.

또한 사전에 세무, 법률 등 전문가의 조언을 참고함으로써 불의의 사고를 방지하고 투자리스크를 줄일 수 있을 것입니다.

지금까지 상가시장의 동향과 전망, 투자에 대해 살펴보고 원장님에게 적합한 상가투자전략에 대해 알아보았습니다.

상가투자는 아파트투자와는 달리 고려해야 될 사항이 많고 그만큼 리스크가 높은 투자대상이라고 할 수 있습니다.

원장님들의 경우 항상 시간이 부족하기에 상가투자시 반드시 검토해야 할 요인들을 놓치게 되고 그만큼 리스크가 올라가 만족할 만한 결과를 얻지 못하는 경우가 많습니다.

시세차익을 얻기가 어려워진 지금 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 상가는 분명 매력적이지만 그만큼의 리스크도 상존하고 있는 투자대상입니다. 이러한 점을 인식하고 충분한 사전검토와 전문가의 적절한 조언에 기반한 투자자세를 견지한다면 성공적인 상가투자가 이루어 질 것입니다.