경기침체의 영향으로 최근 상가투자수익률이 낮아지고 있습니다. 이러한 상가시장침체는 소비심리둔화로 인한 자영업자수의 감소가 큰 원인 중 하나라 할 수 있습니다. 또한, 신규공급 상가의 고분양가와 이와 상반된 임대료하락도 적정투자수익률 확보를 어렵게 하고 있습니다.

오늘은 2011년 상가시장을 전망해보고 상가상품별 투자전략과 상가투자시 유의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

2011년 상가시장은 2008년 경제위기 이후 지속된 자영업자의 어려움이 지속되어, 이에 따른 임차수요의 감소가 예상됩니다. 이러한 영향으로 상가개발 및 분양방향이 선임대 후분양 확대로 이어지고, 유동인구확보를 위해 대형복합엔터테인먼트 상가개발도 시도될 것으로 예상됩니다.

또한 안정적인 배후세대를 확보할 수 있는 판교, 광교 등 대형 택지개발지구 내 상가에 대한 관심도 지속될 것으로 보입니다.

계속된 아파트공급물량감소로 단지 내 상가공급이 줄어 입지가 좋은 단지내상가의 인기가 높아질 것으로 보이나 지속적인 금리인상의 압박으로 인해 상가투자의 적정수익률 확보가 쉽지 않아 보이는 한해가 될 것으로 예상됩니다.

이러한 상가투자의 변동성확대로 낮은 분양가 또는 선 임대상가에 투자가 집중되는 시장차별화/국지화현상이 2011년에도 지속될 것으로 예상됩니다.

따라서 상가투자시 시세차익보다는 안정적인 임대수익확보에 중점을 두는 보수적인 투자자세가 필요한 한해라 할 수 있습니다.

다음으로 개별상가상품별 시장에 대해 알아보도록 하겠습니다.

단지 내 상가의 경우 금융위기 이후 지속된 아파트공급 감소로 상가물량이 크게 감소된 상황이므로 입지가 우수하고 임대안정성이 높은 지역의 단지 내 상가는 높은 인기를 끌 것으로 보입니다. 또한 배후단지의 규모와 질에 따른 차별화도 여전할 것으로 예상됩니다.

따라서, 배후세대와 그에 따른 적정상가규모 여부를 따져 투자하는 자세가 필요하며, 주변 상권과 경쟁상가도 살펴보아야 할 것입니다. 또한 단지 내 상가는 입점가능업종이 제한적이므로 임대가능성 검토도 필수적이라 할 수 있습니다.

일반적으로 단지내상가의 경우 배후세대수가 500세대 이상이고, 중소형평형으로 구성되어 있는 동시에 가구당 상가면적이 약 1.7제곱미터 이내면 적정투자대상이라고 할 수 있습니다.

단지내 상가분양이 입찰로 이루어지는 경우도 많으므로 분위기에 휩쓸리지 않도록 임대가능성여부와 그에 따른 수익률검토를 통해 적정가격을 가늠하는 과정이 필수적이라 할 수 있습니다.

2010년 대형택지개발지구 내 근린상가분양이 고분양가로 어려움을 겪으면서 2011년 근린상가시장도 입지 및 가격에 따른 차별화가 지속될 것으로 보입니다. 경기회복에 따른 수익률개선의 가능성도 점쳐지고 있으나, 6%대에 못 미치는 실질임대수익률과 금리인상가능성으로 인해 분양가 및 임대안정성에 따라 상가의 인기가 좌우될 것으로 예상됩니다.

광교 등 대형택지개발지구 내 상가의 관심이 고조될 것이지만 역시 분양가 및 임대가능성 여부가 성패를 좌우할 것으로 보입니다.

따라서, 투자시 가격적정성 여부를 신중히 판단하여야 할 것이며, 택지개발지구 경우 상권의 미래를 그려보는 과정도 필요하다 할 것입니다.

세부적으로는 투자대상상가의 상가 내 업종분석과 상호 시너지효과 가능성 검토도 고려해야 할 것입니다.

근린상가투자는 단지 내 상가투자에 비해 투자리스크가 높다고 할 수 있으므로 보수적인 투자자세가 필요한 한해이며, 시세차익보다는 임대수익성 중심의 투자가 요구된다 할 수 있습니다.

다음으로 주상복합 및 오피스텔상가에 대해 알아보도록 하겠습니다.

가구세분화와 지속적인 소형주택공급부족으로 인해 오피스텔의 인기가 높아지면서 공급이 증가하고 있으며, 그에 따른 오피스텔상가의 공급도 증대될 것으로 예상되고 있습니다.

하지만 주거부분의 분양과 상가부분의 분양은 전혀 다른 별개의 요인에 따라 분양성이 결정되므로 상가부분의 가격 및 위치에 따라 차별화되는 양상을 보일 것으로 예상됩니다.

따라서 투자시 세대수 및 상가비율에 대한 파악이 필요하며, 주변 유동인구의 흡입가능성에도 유의해야 할 것입니다.

오피스텔이나 주상복합상가의 경우 장기공실 가능성도 있으므로 임대가능성과 안정성 여부도 반드시 살펴보아야 할 것입니다.

오피스텔이나 주상복합은 주거부분과 상가부분의 분양 요인이 전혀 다르므로 주거부분의 인기에 휩쓸리지 않는 냉철한 검토가 필요하다 할 것입니다.

지금까지 살펴본 2011년 상가시장전망과 상품별 분석을 바탕으로 2011년 상가투자시 유의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

2011년 상가시장은 투자결정변수의 변동성이 여전히 높다고 할 수 있습니다. 따라서 투자대상상가가 속한 상권의 변화를 파악하는 안목이 필요하며, 무엇보다 적정가격을 가늠하는데 신중해야 할 것입니다. 만족스러운 임대수익률 확보는 무엇보다도 투자가격에 의해 좌우되기 때문입니다.

금리인상이 예고된 시점에서 대출비율을 높여 수익률을 올리는 레버리지효과는 자칫 위험할 수 있으므로 특별한 경우가 아니면 가급적 대출비율을 40%이하로 낮추는 것이 유리할 수 있습니다.

마지막으로 상가가 공실일 경우 수익률은 마이너스가 되므로 임대가능성 및 안정성에 무게를 두는 투자자세가 필수적이라 할 수 있습니다.

부동산투자대상 중 상가는 투자금액이 크고 리스크가 비교적 높은 투자상품이라 할 수 있으며, 지금과 같은 경기변동성이 높은 시기에는 더욱 그렇습니다.

따라서, 시세차익보다는 임대수익성 중심의 보수적 투자자세가 실패를 줄이는 방법이라 할 수 있습니다.

지금까지 2011년 상가시장 전망과 상가투자시 유의해야 할 사항에 대해 살펴보았습니다.

2011년 부동산시장 역시 다양한 변수들의 변동성이 지속되는 한해가 될 것으로 보여 투자의 어려움이 지속될 것으로 예상됩니다.

불확실성의 확대로 인해 투자리스크가 높아진 시장에서는 항상 꼼꼼한 사전검토와 전문가의 조언을 통해 투자대상을 선별하는 동시에 리스크를 줄이는 보수적인 투자자세가 필수적이라 할 수 있습니다.

2011년 상가시장은 리스크가 높은 만큼 위치나 가격면에서 매력적인 투자대상을 접할 수 있는 기회가 공존하는 시장이라 할 수 있습니다. 그만큼 투자목적과 투자 비중을 잊지 않는 자세가 필요할 때이기도 합니다.