현재 부동산 특히 아파트시장은 치솟는 임대가격과 침체된 매매거래의 상반된 양상을 보이고 있습니다.

정부의 각종 대책에도 불구하고 얼어붙은 매매심리는 나아질 기미를 보이지 않고, 임대시장 또한 여전히 불안한 상황입니다.

오늘은 정부의 8.18 전월세 안정화대책과 부동산세제개편안의 내용을 살펴보고, 아파트시장의 동향과 투자방향에 대해 알아보도록 하겠습니다.

치솟는 주택임대가격을 안정화시키기 위한 각종 대책이 그동안 발표되었지만 별 효과를 보지 못하는 가운데 지난 8월 전월세안정화대책이 다시 발표되었습니다.

그 내용을 살펴보면 먼저, 민간임대주택시장을 지원하기 위해 세제혜택을 볼 수 있는 수도권 임대사업자 등록 기준을 1가구 이상으로 완화하였고 주거용 오피스텔도 등록을 허용할 예정입니다.

또한, 소형주택 전세보증금에 대한 소득세를 비과세함으로써 임대주택 공급 활성화를 도모하고 있습니다.

공공임대주택 공급을 늘리기 위해 LH공사가 다세대주택을 매입해 임대로 공급할 계획이며, 저소득층 대학생을 위한 임대주택 공급 및 주택기금 지원도 대책에 포함되었습니다.

전세수요자의 부담을 낮추고 주택매매를 활성화시키기 위해 생애최초 주택구입자금 금리를 5.2%에서 4.7%로 0.5% 인하하며, 전세자금대출 상환기간을 연장하는 동시에 한도액을 늘리는 대책도 내놓았습니다.

소득공제 대상 또한 연 5000만원 이하로 확대하였습니다.

장기적 대책으로는 교통여건 개선 대책을 통해 악성 미분양 물량 해소 및 임대주택 공급증대 효과를 기대하고 있으며, 기타 재개발 등 재정비 사업의 시기 조정을 통해 급격한 주택멸실을 방지하고 거래정보를 확대해 가격 및 거래 투명성을 높이는 대책 등도 발표되었습니다.

다음으로 지난 7일 발표된 부동산세제개편안에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

이번 부동산세제개편안의 핵심은 다주택자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 혜택이라 할 수 있습니다.

1가구 1주택자에 대한 양도소득세 감면 외에도 임대사업자인 다주택자의 거주용 주택에 대해서도 장기보유특별공제 혜택이 주어지며, 임대사업자 등록을 하지 않은 다주택자에 대해서도 최대 30%까지 양도세 감면이 이루어 질 수 있어 세법 개정 후 주택 매각시 상당한 혜택을 볼 수 있을 것으로 예상됩니다.

앞서 살펴본 부동산대책에도 불구하고 여전히 주택임대가격은 치솟고 있으며, 매매시장은 침체를 지속하고 있습니다.

임대시장 불안의 근본적인 원인은 수요/ 공급의 불일치와 매매전환의 어려움에 있으므로 단기적으로는 해결하기 쉽지 않은 상태입니다.

매매시장 또한 최근의 OECD보고서에서 보듯 가격상승가능성을 낮게 보는 시각이 우세해 거래가 감소하는 가운데 일부 지역 또는 평형만 거래가 되는 차별화된 양상을 보이고 있습니다.

아파트시장 동향을 다시 정리해 보면 전세가격 상승으로 인한 매매가격 상승압력과 정부의 부동산대책에도 불구하고, 글로벌 경기불안/실질소득감소와 가계부채 및 금리부담/서울시장선거 등으로 여전히 투자심리는 불안한 상태라 할 수 있습니다.

이러한 상황하에서 아파트가격은 호재와 평형에 따라 지역적으로 차별화된 등락을 보일 것으로 예상되며, 투자자 역시 시세차익 중심의 투자일 경우 높아진 리스크를 담보할 수 있는 물건을 찾기 위해 보다 까다로워 질 것이며, 안정된 임대수익 관점에서 접근하는 비중도 높아질 것으로 보여집니다.

앞에서 살펴본 시장동향을 바탕으로 아파트 투자 방향에 대해 알아보도록 하겠습니다.

아파트 투자를 시세차익 중심의 투자와 임대소득 중심의 투자로 나누어 볼 때, 시세차익용 투자는 미래 변화에 투자하는 것으로 임대수익용 투자는 현재 인프라의 지속성에 투자하는 것으로 볼 수 있습니다.

투자리스크는 시세차익 중심의 투자가 상대적으로 높다고 할 수 있으며, 투자 상품 역시 시세차익용 투자는 재개발/재건축이, 임대수익용 투자는 역세권 소형 아파트 및 오피스텔 등이 주 대상이라 할 수 있습니다.

이처럼 리스크 대비 높은 수익달성을 목적으로 하는 시세차익 중심의 투자와 안정적인 현금소득을 목적으로 하는 임대수익 중심의 투자는 투자자의 성향과 투자관점에 따라 결정할 수 있으며, 어떤 투자든 항상 세금을 사전에 고려하는 것이 필수적이라 할 수 있습니다.

지금까지 지난 8월에 발표된 정부의 전월세 안정화 대책과 부동산 세제개편안을 정리해 보고, 아파트시장의 동향과 투자방향에 대해 살펴보았습니다.

지금까지 발표된 부동산대책들과 세제완화안들이 누적되면서 주택소유자들의 세금부담은 상당부분 경감될 것으로 보입니다.

하지만 글로벌금융위기 및 국내가계부채 문제 등 대내외적인 악재들이 겹치면서 여전히 주택가격상승 가능성은 의문시 되고 있습니다.

이러한 영향으로 시장 역시 불안정한 상태를 지속하고 있어 투자를 망설이게 하고 있습니다. 따라서 지금은 관련 전문가의 의견을 참고해 자신의 투자방향을 분명히 하고 그에 맞는 투자대상을 찾는 것이 필요한 시점이라 할 수 있습니다.