현재 주택시장은 침체된 수도권과 활황세를 보이는 지방간의 차별화가 지속되고 있으며, 서울의 경우 선거에 따른 부동산 정책변화에 관심이 집중되고 있습니다.

여기에 재개발/재건축 및 용산개발과 관련된 보도 등이 이어지면서 향후 부동산시장 변화 가능성을 높이고 있습니다.

그래서 오늘은 최근 발표된 정부 정책 내용 및 서울시장선거 관련 부동산 정책들을 살펴보고 향후 부동산 투자방향에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주택거래활성화를 위해 정부가 도입한 취득세 감면 조치가 올해 말 종료될 예정입니다.

현재 9억원 이하의 1주택자의 경우 1퍼센트, 9억원 초과 또는 다주택자는 2퍼센트의 취득세를 부담하고 있으나 내년부터는 감면혜택이 없어져 9억원 초과 또는 다주택자의 경우 매입가격의 4퍼센트에 해당하는 취득세를 부담하게 될 예정입니다.

다만, 9억원 이하의 1주택자는 2012년 말까지 한시적으로 2퍼센트의 취득세를 부담하게 돼 50퍼센트의 감면혜택이 주어집니다.

예를 들어 10억원의 아파트를 매입할 경우 취득세가 올해는 2천만원이지만 내년에는 4천만원으로 늘어 나게 되므로, 실수요자의 경우 올해 매입하는 것이 유리합니다.

따라서 올해 말까지 세금부담을 줄이기 위한 주택거래가 증가할 가능성이 있으며, 2012년 초에는 늘어난 세금부담으로 매매시장이 위축되면서 전세난이 심화될 가능성 또한 제기되고 있습니다.

다음으로 재건축시장 동향에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

정부가 재건축과정에서 발생하는 이익에 부과하는 초과이익환수금을 절반으로 낮추는 재건축 초과이익 환수제도 개선안을 내놓았습니다.

여기에 개포지구 재건축을 위한 정비지역지정절차에 속도가 붙고 있고, 강남지역 14개 아파트단지를 포함한 대규모 재건축 정비예정지구도 확정고시 되었습니다.

이러한 제도 개선으로 사업성이 높아지면서 재건축추진 활성화 기대감이 높아지고 있지만, 서울지역 재건축 아파트 가격은 하락세를 지속하고 있는 상황입니다.

가격하락세의 가장 큰 원인은 부동산 경기침체와 거래부진이 지속되면서 향후 아파트가격 상승기대감이 낮아진 것을 들 수 있습니다.

하지만 재건축 규제완화가 지속되고 있는 만큼 중장기적으로는 사업성 개선에 따른 투자가치 상승도 예상해 볼 수 있습니다.

10월 11일 정부가 용산공원정비구역 종합기본계획을 확정 발표하였습니다. 동시에 그동안 표류하던 용산국제업무지구 개발사업 기공식이 열리면서 용산지역 개발이 본격화되었습니다.

2016년 반환되는 미군기지에 여의도 크기의 공원조성과 상업 및 주거시설의 건립, 용산역 주변의 초고층 오피스 빌딩 조성과 고급쇼핑시설 및 주상복합아파트 건축계획으로 지속적인 관심을 모아왔던 용산개발의 첫 삽이 떠진 것입니다.

하지만 강남을 대체할 서울의 핵심지역으로의 부상 기대감에도 불구하고 이미 높아진 가격 부담으로 시장은 큰 변화를 보이고 있지 않습니다.

용산개발은 이미 반영된 호재인데다가 향후 사업진행과정이 순탄치만은 않을 것으로 보이기 때문입니다.

용산지역에 대한 투자는 분명 유망하지만, 아직은 리스크가 높은 상태이므로 세밀한 사업분석 및 가격분석이 필요한 투자처라 할 수 있습니다.

다음으로 서울시장 선거에서 나온 부동산정책공약을 비교해 보도록 하겠습니다.

먼저 재건축/재개발에 있어 나경원후보는 비강남권의 재건축연한 완화를 주요 정책으로 내놓았으며, 박원순후보는 기존의 재건축/재개발 방법을 반대하면서 속도조절을 하겠다는 입장입니다.

한강르네상스에 대해서는 재정 악화가 예상되는 일부 사업 재검토와 전면적 재검토가 맞서고 있으며, SH공사 구조조정에 대해서는 공통된 의견을 보이고 있습니다.

전반적으로 이번 선거에서는 부동산 정책방향이 개발과 성장에서 주거환경개선과 서민주거안정으로 그 중심이 옮겨 가고 있음을 확인할 수 있습니다.

전반적인 부동산시장 침체로 선거가 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상되나, 부동산투자검토시 정부정책이 차지하는 비중이 높은 만큼 향후 정책방향에 유의해야 할 것으로 보입니다.

지금까지 살펴 본 부동산정책과 시장동향을 바탕으로 부동산투자 방향에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

먼저 투자결정에 있어 부동산정책의 영향이 큰 만큼정부 정책에 항상 주의를 기울여야 할 것으로 보입니다. 즉, 지역개발 및 재건축/재개발, 기타 세금 등과 관련된 정책변화를 살피는 투자자세가 필요합니다.

두번째로는 핵심투자처라 할 수 있는 용산지역과 재개발/재건축에 지속적인 관심을 가져야 할 것입니다. 하지만 가격부담과 사업진행 리스크가 큰 만큼 투자여건개선 상황 체크와 세밀한 분석이 병행되어야 할 것입니다.

세번째로는 명확한 목적 설정을 통한 투자대상물건 선정을 들 수 있습니다. 시세차익을 위한 투자인지 아니면 임대소득을 위한 투자인지를 명확히 하고 그에 맞는 물건을 검토하는 것이 효율적이라 할 수 있습니다.

마지막으로는 대내외적 금융환경 및 실물경기 흐름을 살펴봐야 할 것입니다.

부동산시장 역시 글로벌 경기 및 국내실물경기의 영향을 벗어날 수 없기 때문에 항상 경제환경에 주의해야 하며, 금융 등 다른 투자상품과의 비교분석 역시 필수적이라 할 수 있습니다.

지금까지 정부의 부동산정책과 재건축시장 동향, 그리고 서울시장 선거와 관련된 부동산정책공약들에 대해 살펴보았습니다.

부동산시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 여러 호재들에도 불구하고 국내외적 금융 및 실물경기 불안이 지속되면서 부동산 시장역시 불안정한 상태를 지속하고 있는 상황입니다.

하지만, 앞으로 국내외 경기가 안정화되고 충분한 시장 조정이 이루어질 경우 지금의 호재들이 시장에 긍정적인 영향을 주어 시장활성화에 도움을 줄 것 입니다.

따라서 지금부터 명확한 투자 목표와 그에 맞는 투자대상선정 및 분석이 병행된 투자 자세를 가진다면 앞으로의 시장변화에 유연하게 대처할 수 있을 것입니다.