원장님과 상담을 해보면, 고소득이신 원장님일수록 부동산투자 중에서, 토지투자에 관심이 많으시고 실제로 많이 하시는 편인데요. 물론 성공하신 분도 있지만 투자에 실패하여 아직까지도 고생하시는 분을 많이 보게 됩니다. 따라서 오늘은 원장님이 많이 범하는 토지투자 실패사례와 주의할 점 그리고 좋은 토지의 조건에 대해서 알아보겠습니다.

원장님이 많이 범하는, 토지투자 실패사례

박 원장님은 10년 전, 친한 동료원장 2분과 함께 공동명의로 지방의 토지에 투자하였습니다. 당시 지인의 리조트개발정보를 근거로, 주변 임야에 투자하였으나 개발 계획이 루머로 밝혀지면서, 현재까지 토지가격은 거의 변동이 없는 상태입니다.

게다가 투자전망이 좋지 않자 동료원장 2분은 얼마 지나지 않아 타인에게 양도하여 지금은 공동명의자가 모르는 사람이라 토지매도도 쉽지 않은 상태입니다.

이제 매도하기 위해서는 새로운 공동명의자를 찾아서 함께 매도를 하기로 하거나 지분대로 토지를 나누어 분할등기하는 방법을 취할 수 밖에 없는 상황이었습니다.

토지투자시, 유의할 점

그럼 이렇게 박원장님의 사례처럼, 토지투자의 실패를 방지할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

첫째, 개발계획에 근거한 투자시에는 반드시 현장방문을 하고, 해당지역 지방행정관청을 방문하여, 개발계획이 확실히 있는지 언제 어디까지 개발될 계획인지 확인하셔야 합니다.

둘째, 임야매입시에는 분묘기지권이 설정된 묘지가 있는지 체크해야 합니다. 타인의 토지라도 20년 이상, 분묘의 기지를 점유한 때는 분묘기지권이 발생하고, 이러한 내용은 등기부등본상에도 나오지 않기 때문에 반드시 현장방문이 필요합니다.

셋째, 지상권이 설정된 무허가건축물이 있는지 체크해야 합니다. 이 또한 건축물대장이나 등기부등본상에 나오지 않기 때문에 현장답사시 있다면 원주민과 이전에 대해 합의 후에, 매입을 검토해야 합니다.

넷째, 군사시설보호구역 이라면 토지활용 가능여부를 관련군부대에 확인해보아야 합니다.

다섯째, 상수원수질보전특별대책 지역은 정화시설에 대한 비용이 많이 들어가므로, 실수요가 아닌 투자처로는 적합치 않습니다.

여섯째, 보전산지라면 삼림청에서 개발을 제한하고 보전하기 위한 지역으로 개발허가가 잘나지 않아, 투자수익을 올리기가 쉽지 않습니다.

일곱번째, 임야매입 시 경사도가 25도 이상이면 개발비용이 많이 들어가 수익률이 떨어집니다. 최대 15도 이하가 적당합니다.

여덟번째, 경지정리가 잘된 농업진흥구역은 농업만을 도모하기 위해 만들어진 지역으므로 용도변경이 쉽지 않아 투자처로는 적당치 않습니다.

좋은 토지의 조건

지금까지 토지투자 시, 주의사항에 대해 알아보았습니다. 그럼 이번에는 투자하기 좋은 토지의 4가지 조건에 대해 알아보겠습니다.

정부보상을 기대할만한 지역

첫째, 정부보상을 기대할만한 지역입니다. 가장 큰 개발업자인 동시에 부동산시장의 가장 큰손이 정부이므로 정부의 개발방향에 유의하여 언제, 어느 지역에서 보상이 나올 것인지 유의하고 보상이 나올만한 지역을 선점하는 것이 포인트입니다.

보상이 많이 나오는 지역이 결국 발전하는 것이고 이러한 발전이 토지에 대한 수요를 증가시켜 가격상승으로 이어지는 것입니다.

아파트가 들어설만한 지역

다음, 한국에서 가장 쉽게 돈 버는 땅은 아파트용지를 사는 겁니다. 미리 아파트용지를 정확하게 알 수는 없지만, 비슷하게 찾아낼 수는 있습니다.

아파트 용지가 되려면 기본적으로 도로의 접근성 주변 기반시설과 연계성이 좋아야 합니다. 또한 주변에 대규모 개발이 없어 몇 개의 필지를 합하면 아파트용지가 될만한 규모가 되어야 합니다.

또한, 대로변이 아니라도 길을 내어 교통이 뚫릴 수 있다면 가까운 산자락의 조각필지도 아파트용지가 될 가능성이 높습니다.

건설사 입장에서 보면 산을 배경으로 하여 공기도 좋고 가격도 비교적 싸기 때문에 좋은 투자조건이 될 수 있는 것입니다.

용도변경이 예상되는 지역

다음은, 용도변경이 예상되는 지역입니다.

첫째, 경지정리가 잘 안되어 있는 곳은 대부분 농업보호구역입니다. 농업보호구역은 농업을 위한 토지이지만, 다른 목적으로도 변경이 가능하도록 여지를 남겨둔 농지라고 보면 됩니다.

더구나, 경지정리가 잘 안된 지역은 농업용지로서 경쟁력이 없어서, 더욱 용도변경이 될 가능성이 크다고 할 수 있습니다.

둘째, 대로변의 좁은 농지입니다. 우선 상식적으로 토지개발은 도로를 따라가므로 대로변은 개발압력에 노출되어 있다고 보시면 되는데, 특히 농지가 넓지않다면 도로와 연계해 새로운 개발이 일어날 가능성이 높다고 하겠습니다.

용도변경이 예상되는 지역

또한 그림과 같이 확장되려는 도로의 3가지 속성을 이용하여 미리 해당지역의 토지에 투자한다면 향후 개발 시 정부의 보상을 기대할 수 있습니다.

관리지역 사이의 농지

셋째, 주변이 모두 관리지역이라면 일반적으로 개발이 일어날 가능성이 높습니다.

그런 지역이라면 농업만을 도모하기 위한 지역인 농업진흥구역이라도 용도변경 가능성이 높습니다.

단, 서울 인근의 그린벨트 지역만 개발제한을 받고있는 농지도 있다는 사실만 염두에 두시면 됩니다.

수도권, 인근의 토지

마지막으로, 토지는 수도권 인근의 토지와, 그 외의 토지로 나뉘어 집니다. 토지투자는 기본이 장기투자인데, 수도권에 멀리 벗어난 지방의 토지는 대개 가격상승의 속도가 훨씬 느리기 때문입니다.

단순히 싸다는 조건때문에 지방의 토지를 매입했다가 투자수익은 고사하고 인플레이션도 따라가지 못하는 투자사례를 많이 보았습니다.

대체로 수도권 인근의 토지가 개발될 확률도 높고 지가상승률도 높으며 가격 회복속도도 빠르기 때문입니다.

이상으로 토지투자 시 주의할 점과 좋은 토지의 조건에 대해 말씀드렸습니다. 지금까지 말씀드린 사항을 염두에 두고 장기투자한다는 여유를 가지신다면 수익을 올릴 수 있는 확률이 더욱 높아지실 것이라 생각합니다.