부동산정책이나 제도의 변화는 부동산시장에 큰 영향을 미치는 요인으로 부동산시장의 흐름을 바꿀수도 있기에 지금과 같은 불확실한 시장상황하에서는 더욱 주의깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

그래서 오늘은 향후 부동산시장에 영향을 미칠 수 있는 부동산정책의 변화내용들을 살펴보고 시장방향에 대해 가늠해 보도록 하겠습니다.

첫번째로 살펴볼 부동산정책 변화는 준공후 미분양주택 취/등록세 감면혜택의 종료입니다.

혜택대상주택은 2009년 2월 12일 현재 미분양주택으로 2010년 6월30일까지 준공된 주택에 한해 적용되었으며, 최초 분양받아 취득한 자에게만 혜택이 주어졌습니다.

지방 미분양 적체를 해소하고 분양시장활성화를 위한 정책이었으나, 7월부터는 수도권의 미분양주택 감면혜택이 종료되고 지방 미분양주택만 취등록세를 요건에 따라 차등감면 받을 수 있게 되었습니다.

이러한 미분양주택 취등록세감면혜택 축소로 수도권/지방 분양시장이 큰 영향을 받을 수 있으므로 주의깊게 시장상황을 살펴보아야 할 것으로 예상됩니다.

2010년 4월 15일 도시 및 주거환경 정비법이 개정됨에 따라 2010년 7월부터 서울의 재개발/재건축지역에 서울시가 사업을 주도하는 공공관리자제도가 도입되었습니다.

공공관리자제도란 재개발/재건축사업시 사업초기부터 사업완료시까지 진행 및 관리를 구청장 또는 토지주택공사, SH공사 등 공공관리자가 주도하는 제도를 말합니다.

시공사 등 협력업체선정에 필요한 기준을 공공이 제시하여 공정한 사업자선정을 가능케하고, 자금융자확대와 정확한 정보공개관리 등을 통해 지역주민의 자율적인 사업추진역량을 높이는 것이 제도의 목적이다.

향후 재개발/재건축절차에 있어 정비사업비용을 줄이거나 사업추진절차가 빨라질것이라는 기대감도 있으나 조합설립이후 시공사 선정단계에 있는 사업장은 시공사선정시기가 늦춰질 수도 있어 지역에 따라 희비가 엇갈리는 상황입니다.

다음으로 살펴볼 부동산제도변화는 도시형 생활주택 활성화 방안입니다.

2009년 도시형생활주택과 관련된 규제완화정책의 일환으로 도시형생활주택 사업자기준이 완화됩니다. 30세대 미만 도시형생활주택에 대해서는 개인도 사업시행이 가능하도록 완화함과 동시에 건축허가대상 도시형생활주택도 완화된 주차장기준을 적용받게 됩니다.

특히, 사업자가 선호도 및 사업성을 고려하여 주차장을 지상 혹은 지하에 자유롭게 설치할 수 있도록 지하에 설치해야 하는 주차장 의무비율을 삭제할 예정입니다.

이러한 규제완화로 인해 향후 도시형 생활주택의 투자 및 건축활성화가 예상되고 있습니다.

다음으로 살펴볼 중요 부동산제도변화는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 관련된 내용입니다.

2010년 6월 4일 무주택서민과 영세상인 보호를 확대하기 위한 주택임대차보호법시행령 및 상가건물임대차보호법시행령 개정안이 입법예고됨에 따라 연내에 임차인의 범위 및 금액 등의 변화가 있을 예정입니다.

주요내용은 주택임대차보호법의 경우 우선변제를 받을 보증금의 상한액을 서울 7500만원, 수도권과밀억제권역 6500만원, 광역시 5500만원으로 상향하는 내용 등을 담고있다.

상가건물임대차보호법의 적용범위도 확대되었습니다. 상가건물임대차보호법 적용을 받는 보증금상한액을 서울특별시 3억원, 수도권 과밀 억제권역 2억5천만원, 광역시 1억8천만원 등으로 높일 예정입니다. 또한 우선변제 보증금상한액 등도 역시 상향될 예정입니다.

마지막으로 올해 가장 많은 변화를 보일 양도소득세에 대해 알아보도록 하겠습니다.

2010년부터 양도소득세 예정신고납부에 따른 세액공제가 폐지되었으며, 예정신고를 하지 않으면 무신고 가산세가 부과되고 있습니다.

하지만 올해 경과규정을 두고 2년 이상 보유한 부동산을 양도하는 경우 5%의 예정신고세액공제를 적용하고 예정신고를 하지 않으면 10%의 가산세를 부과하고 있는데, 이 혜택이 2010년 말 종료됩니다.

따라서, 2011년부터는 예정신고 세액공제가 완전히 없어지고 무신고시 20%의 가산세가 부과될 예정입니다.

이러한 제도변화에 따라 양도소득세납세자들은 반드시 예정신고납부를 하여 가산세 부과 등 불이익을 당하지 않도록 하여야 할 것입니다.

또한, 1세대 다주택자 및 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과세 완화혜택이 2010년 말 종료됩니다.

2010년 말까지 다주택자가 주택을 매도하거나 매수할 경우 일반세율을 적용하는 양도소득세 중과 유예정책 마감시점이 다가옴에 따라 부동산시장에 미칠 영향력에 대해 주의깊게 살펴보아야 할 것으로 보입니다.

다주택자의 매도행렬이 본격화된다면 부동산시장이 출렁일 가능성이 매우 높기 때문입니다.

지금까지 2010년 하반기 변화될 주요 부동산제도에 대해 살펴보았습니다.

이밖에도 도시재정비촉진법, 주택법 개정 등 추진중이거나 심의중인 사안들도 많이 있습니다. 우리나라 부동산시장은 정부가 차지하는 비중이 높고 정부정책이 시장에 미치는 영향력이 매우 크다고 할 수 있습니다.

따라서, 부동산투자시 정부의 정책과 제도변화에 민감하게 반응하고 시장에 미치는 영향을 고려하여 투자한다면 보다 앞서나갈 수 있을 것입니다.