최근 부동산 특히 주택시장을 바라보면 강남재건축 아파트 거래량 급감 및 가격하락, 지방 미분양아파트, 버블논란 등으로 인해 시장이 방향성을 잃고 표류하고 있는 상황입니다.

전문가들 역시 각기 다른 의견을 제시하고 있는 가운데 원장님들 역시 향후 부동산 특히 아파트시장변화에 대해 많이 궁금해 하고 계십니다.

그래서 오늘은 최근 부동산시장의 동향을 살펴보고 향후 아파트 투자 전략에 대해 알아보도록 하겠습니다.

아파트 시장에 관해 최근 언론에 보도되고 있는 내용들을 살펴보면 집값하락, 버블논란이 그 주요 이슈인 것을 알 수 있습니다.

'집값 장기 안정 국면 들어가나' '부동산시대 막내린다' '주택시장에 확산되는 버블 논란' '버블 및 대출논란으로 찬바람' 등의 제목들이 신문지상을 채우고 있는 상황입니다.

향후 주택시장을 이렇게 비관적으로 바라보고 있는 배경으로는 ▲향후 국내외경기전망의 불안정성 ▲국내부동산가격의 과도한 상승 ▲주택관련가계부채급증 ▲장기적 인구감소 ▲보금자리주택공급 ▲미분양아파트급증 등을 들 수 있겠습니다.

특히, 2008년 금융위기 이후 해외부동산가격 급락과 가계부채의 증가, 출구전략 등 장기적 경기전망의 불안정성이 투자형 주택상품의 대표격인 재건축아파트의 거래량 급감과 가격약세의 원인이라고 할 수 있습니다.

다음으로 수도권아파트 거래량추이와 실질가격 추이를 살펴보면서 향후 시장을 전망해 보도록 하겠습니다.

다음의 표는 김광수경제연구소에서 발표한 수도권아파트 거래량 추이를 나타낸 것으로 실거래가 신고 이전인 2006년도까지는 추정치입니다.

추정치를 제외한 2006년도 이후를 보면 2006년 거래량 급증을 동반한 가격폭등현상을 보인후 거래량이 감소하기 시작했으며, 금융위기 당시 거래량이 급감하는 현상을 보였습니다. 이후 2009년 다소 회복되었으나 여전히 거래가 침체된 상황입니다.

또 다른 표를 살펴보겠습니다. 1986년 이후 서울 강남지역 11개구 아파트 실질가격을 나타낸 표인데요 그동안의 아파트 가격 흐름을 잘 나타내고 있습니다.

1990년대 분당 등 신도시공급 이전 부동산가격폭등기가 있었고 IMF당시 가격폭락기를 거친 후 2006년까지 아파트 가격이 지속적으로 상승하였음을 알 수 있습니다.

도표상으로도 거품논란이 일어날 만큼 가격이 급등하였음을 알 수 있으며, 그 부담으로 2006년 이후 가격하락세를 보여 왔습니다. 금융위기 당시 폭락 이후 다소 회복세를 보였지만 최근 다시 가격 약세 현상을 보이고 있습니다.

최근의 버블논란은 현시점에서의 해석차이에서 비롯된다고 할 수 있는데 그동안의 아파트가격이 소득수준에 비해 지나치게 급등하였으므로 향후 계속해서 급격하게 우하향하는 가격급락세를 보일 것이라는 견해와 현재의 가격조정기를 거쳐 지역에 따른 가격차별화, 국지적 가격상승 내지는 가격안정기에 접어들 것이라는 견해로 나뉘고 있는 상황입니다.

아마도 향후 아파트 가격은 향후 국내외 경제성장 정도와 경기추세, 가계의 실질소득과 주택공급정도에 따라 그 방향이 정해질 것으로 예상됩니다.

지금 보시는 표는 주택 및 아파트가격지수와 소비자 물가지수 및 도시근로자 가계 소득과의 변동률 비교를 나타낸 것입니다.

22년 평균 변동률을 보면 서울을 기준으로 아파트 가격지수의 변동률은 8.18%로 소비자물가지수 보다는 높지만 도시근로자 가계소득보다는 낮은 것으로 나타나 있습니다.

이제 10년 평균 변동률을 살펴보겠습니다. 표에서 나타난 바와 같이 서울의 아파트가격지수의 변동률은 11.59%에 달해 소비자 물가지수 및 도시근로자가계소득 변동률을 크게 앞지르고 있습니다.

이와 같이 기간 설정에 따라 아파트가격은 크게 오른 것일 수도 있고, 반대로 거품논란이 일어날 정도로 크게 오르지는 않은 것일 수도 있어 논란이 되고 있는 상황입니다.

다만 확실한 것은 22년 동안 주택 특히 서울지역 아파트에 대한 투자는 소비자물가지수상승률 이상의 수익률을 가져다 주었다는 점과 IMF이후 10년간 서울지역 아파트가격 상승률이 연간 11%이상으로 매우 급격히 상승하여 일시적이든 장기적이든 가격조정현상은 필연적일 수 밖에 없다는 점입니다.

지금까지 살펴본 주택시장의 이슈를 요약해 보면 주택가격에 대한 버블논란이 지속되고 있으며, 경기 전망 불투명성에 따른 대세 하락론이 힘을 얻고 있다는 점과 장기적 인구감소와 베이비붐세대의 은퇴로 인한 주택수요감소 문제를 들 수 있습니다.

또한 현재 주택시장의 거래량 급감으로 인한 불안감, 미분양주택의 증가문제, 아파트시장의 차별화 및 양극화 문제 등이 주요 이슈로 다루어지고 있습니다.

그럼 이와 같은 시장 상황하에서 주택투자전략은 어떻게 세워야 할까요?

현재의 시장상황이 일시적이든 장기적이든 조정국면인 것 만은 틀림없으며, 이러한 상황에서의 투자원칙은 희소성과 안정성에 기반한 투자일 것입니다.

희소성 높은 아파트에 대한 투자는 대세하락시 최선의 가치방어수단이며, 국면전환시 높은 수익률을 가져오기 때문입니다.

또한 투자에 있어 높은 자기자본비율은 시장이 급변하는 상황에서도 장기투자를 가능케 하여 리스크를 줄일 수 있습니다.

시장흐름에 따른 투자시기 선택에 신중을 기하고, 한강르네상스 계획과 같은 정부 또는 지자체의 부동산 정책기조를 잘 파악하여 지역변화와 미래가치를 분석한 후 투자한다면 현재와 같이 앞을 알 수 없는 시장상황에서도 실패확률을 줄이고 투자수익률을 높일 수 있을 것입니다.

더불어 자금활용 역시 전세를 안고 매수하는 등 대출비율을 최소화 함으로써 불의의 시장충격상황에서도 흔들리지 않아야 할 것입니다.

지금까지 최근 주택시장흐름을 살펴보고 그에 따른 투자방향에 대해 알아보았습니다. 주택 특히 아파트는 지금까지 투자하기만 하면 일정수준 이상의 수익률을 보장해 주던 투자수단이었습니다.

하지만, 향후에도 과거와 같은 부동산 투자신화가 지속되기는 어렵다는 징조가 시장 곳곳에서 나타나고 있습니다. 즉, 투자원칙과 기준 및 분석에 기반한 부동산투자가 필요한 시기인 것입니다.

원장님들께서도 투자에 앞서 원칙과 기준을 세우고 분석함으로써 실패를 줄이고 성공투자에 다가서시길 바랍니다.