하남미사강변지구의 입주가 본격화되면서 개원시장도 꿈틀대고 있다.

이미 근린상업지구에는 선점 효과를 보려는 보험과목들이 속속 입주를 시작하고 있으며 신도시 선점의 아이콘인 내과, 한의원, 치과는 이미 포화 상태까지 이르는 분위기. 하지만 아직 비급여 과목은 가능성을 엿볼 수 있다.

근린상가지구 입주 활발…내과, 한의원, 치과 포진

가장 먼저 끓어오르고 있는 곳은 역시 근린상가지구다. 지구내 입주율이 80%에도 이르지 못했지만 선점 효과를 보려는 업종들이 속속 입점하고 있다.

중심상업지구를 중심으로 남부와 북부로 나눠져 있는 근린상가는 현재 북부지구가 먼저 스타트를 끊은 상태.

북부지역 근린상업지구 대로변 상가는 이미 준공을 마치고 1층부터 입점이 진행되고 있다. 대부분 1층은 식음료 등 식당이 자리하고 있으며 이미 대부분 건물이 입주를 마친 상태다.

대부분 병의원이 입점하는 2~5층은 이제 입주 시작 단계다.

물론 극히 일부 의원들은 이미 입점해 진료를 시작했지만 아직 차도를 포함해 인도, 주차장 시설이 미비하다는 점에서 선점을 통한 광고와 각인효과만을 노린 것으로 보인다.

근린상업지구답게 대부분의 건물에 2~4개 층은 병의원으로 채워지고 있다. 신도시 형성시 가장 먼저 들어오는 내과, 한의원, 치과는 이미 거의 한 건물에 하나씩은 입점이 예정돼 있다.

실제로 근린상업지구와 중심상업지구를 잇는 중심도로인 미사로에는 이미 입점, 입점 예정인 내과만 6곳에 이른다. 치과 또한 이미 4곳이 개원했고 개원 예정인 곳도 2곳이나 되는 상황이다.

한의원 또한 중심상업지구 내에만 4곳이 이미 자리를 잡은 상태다. 또한 입점을 확정하고 인테리어 공사를 진행하고 있는 곳도 상당수다.

특히 미사강변도시 입주가 신혼부부보다는 일정 부분 가족을 이룬 세대가 많다는 점에서 소아과들의 입점 경쟁도 치열하다.

근린상업지구에만 이미 3곳의 소아과가 입점해 있으며 이후 중심상가 분양이 시작될 경우 그 수는 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

미사강변지구 분양 중개인은 "내과와 치과, 한의원은 이미 근린상가 분양 시점부터 입점이 확정됐다"며 "지금은 정형외과, 이비인후과 등을 대상으로 분양을 홍보하고 있는 시점"이라고 설명했다.

하지만 아직 근린상업지구 분양도 끝난 것이 아니라는 점에서 경쟁은 더욱 치열해 질 것으로 보인다. 대로변은 이미 대부분 완공됐지만 생활도로변은 아직도 공사가 한창이기 때문이다.

병의원의 특성상 대로변에 위치하는 경우가 많지만 3만 8천세대의 신도시가 들어서는 만큼 생활도로변에도 병의원 분양이 활발할 것으로 보인다.

실제로 생활도로변에 이미 완공된 상가 건물의 경우 신경외과와 정형외과 1곳이 이미 입정을 확정한 상태며 검진센터 1곳도 입점을 위해 인테리어 공사가 한창이다.

또한 분양이 한창인 상가의 경우 '병의원 입점 환영'이라는 플랭카드를 통해 의료기관 유치에 나서고 있다.

이 분양 중개인은 "아무래도 대로변 보다는 생활도로변이 분양가와 임대료 등이 낮은 만큼 문의는 더 활발한 편"이라며 "미사강변지구의 경우 상업지구가 타 신도시에 비해 면적이 적은 편이라 희소성이 더 부각되는 것 같다"고 풀이했다.

달아오르기 시작한 중심상업지구…비급여 과목 경쟁 예고

근린상업지구는 이미 상당 부분 준공을 마치고 속속 입점이 이뤄지고 있지만 중심상업지구는 이제서야 달아오르기 시작하는 분위기다.

근린상가부터 개발되고 점차 상권 영역이 확대되며 중심상업지구가 폭발하는 신도시의 특성이 그대로 나타나고 있는 것.

이미 근린상가에 흔히 말하는 감기과가 상당 부분 포진하고 있다는 점에서 중심상업지구는 피부과, 성형외과 등 비급여 과목들의 입점이 본격화될 것으로 보인다.

이미 북부지역에만 내과와 소아과, 이비인후과 등이 20여곳 자리를 잡은데다 남부지역 근린상가 개발이 본격화되면 배후 지구를 노린 보험과가 또 자리를 잡을 가능성이 높기 때문이다.

또한 근린상가에 비해 상당히 높은 임대로 또한 급여과목으로는 경쟁력을 가질 수 없는데다 역세권이라는 특성도 무시할 수 없다.

실제로 현재 근린상가는 3.3㎡(1평당)당 2층 900만원~1100만원대, 3층부터는 800만원에서 900만원 중반대에서 분양가가 형성돼 있다.

또한 대로변이 아닌 생활도로변 상가들은 더 낮은 분양가도 확인할 수 있다. 일부에서는 병의원에 특별 분양가를 적용하는 곳도 많다.

병의원의 특성상 장기 임대가 예상되는데다 약국 등 기반 시설 입점이 보장되는 경우가 많은 이유다.

미사강변지구 분양업자는 "1층에 대형프렌차이즈, 2층부터 병의원을 임대하는 것이 시공사가 가장 바라는 그림"이라며 "장기 임대가 보장되고 건물 자체가 깨끗하게 보장되는 경향이 강하기 때문"이라고 설명했다.

그는 이어 "이로 인해 규모가 있는 병의원 입점을 원할 경우 해당 분양가에서 많게는 20% 넘게 할인도 가능한 경우가 많다"고 귀띔했다.

하지만 중심상업지구는 이보다 적게는 100만원에서 많게는 300만~500만원까지 분양가가 높게 잡히고 있다.

역세권에서 멀지 않는 상가를 기준으로 2층 기준 기본 1300만원에서 1500만원까지 분양가가 형성돼 있으며 초역세권은 1700만원을 호가하고 있다.

3층은 1200만원대에서 주로 분양이 이뤄지고 있으며 높게는 1400만원까지, 4층 부터는 900만원에서 1000만원선이며 초역세권은 고층임에도 1300만원까지 가격이 나온다.

상대적으로 분양가가 높은 2층보다는 3층부터, 급여과목보다는 비급여 진료과목 병의원들이 입점할 것이라는 예상이 나오는 이유다.

특화 비급여 아이템 승부수 가능…장미빛 전망은 금물

이러한 이유로 미사강변지구 진출을 고려하고 있다면 이미 선점 효과를 뺏긴 보험과 진료과목 보다는 비급여 아이템을 기반으로 2018년부터 분양이 본격화되는 역세권 중심상가를 노려볼만 하다.

3만 8천세대, 약 10만명의 인구가 집중되는 신도시의 특성과 5호선과 9호선이 연결되는 환승역을 기반으로 한다는 점에서 수요는 분명하기 때문이다.

더욱이 인근에 개발되고 있는 1만세대 규모의 강일지구, 6000세대 규모의 풍산지구가 형성되고 나면 배후 세대가 20만명에 달한다는 점도 긍정적인 요인이다.

미사강변지구 분양 중개인은 "사실 최근에 조성된 신도시 지구 중에서 병의원 입점에 가장 매력적인 부분이 많다"며 "배후 세대 개발이 함께 되고 있고 상업지구 규모가 작은 것은 분명한 장점"이라고 말했다.

그는 이어 "특히 이에 비해 중심상업지구의 분양가가 그렇게 높지 않게 형성된 것도 매력적"이라며 "분양에 열기가 붙는 것도 이러한 이유 때문"이라고 강조했다.

하지만 막연한 장미빛 전망은 금물이라는 의견도 많다. 강남보다는 분명 저렴한 분양가가 매력적이지만 무시할 수 없는 수준이라는 것은 분명한 만큼 경쟁력 확보가 우선이라는 것.

미사강변지구의 가장 매력적인 특성인 초역세권과 강남까지 20분, 잠실까지 10분 진입이라는 특성 또한 오히려 역효과가 날 수 있는 가능성도 있다.

미용 수술의 메카인 강남까지 20분내에 진입이 가능하다는 것은 곧 배후 단지 고객의 이탈 가능성을 의미하기 때문이다.

또한 강동경희대병원, 강동성심병원 등 2차 대학병원들이 지근에 위치에 있는데다 서울아산병원이라는 초대형 병원이 10분 거리에 있는 것도 감안해야할 부분이다.

아울러 인접한 강일, 길동, 천호동 쪽에도 대형 정형외과, 대형 성형외과 등 이미 자리를 잡은 터줏대감 개원의들이 있는 것도 고려해야한다.

확실한 특화 아이템으로 고정 고객을 확보하는 것이 무엇보다 중요하다는 의미다.

개원입지 전문가는 "배후세대를 기반으로 하는 보험과와 다르게 비급여과는 이미 지역 경계가 무너진지 오래"라며 "인근 환자를 모을 수 있는 아이템으로 기본적인 타산을 맞춘 뒤 확장하는 것이 최근 트렌드"라고 설명했다.

또한 그는 "무조건 입지에 기대기 보다는 세밀하게 손익분기를 점검한 뒤 그에 맞춰 적당한 물건을 찾는 것이 우선"이라고 밝혔다.