서울에서 수도권으로의 주거 이동이 이어지면서 경기도 신도시 개발이 활발하다. 하지만 대규모 아파트 입주에 비해 상권 형성이 더딘 신도시 특성상, 개발 초기에는 의료 수요가 공급을 앞서는 입지로 평가받는다.경기도 오산시에 조성 중인 세교신도시도 마찬가지다. 개발이 한창인 2지구 입주가 본격화하면서 인구가 증가하고 있지만, 아직 개원가가 형성되지 않아 소수 의원으로 인근 수요가 쏟아지는 상황이다. 메디칼타임즈는 오산 세교 2지구를 방문해 인근 개원가 상황과 전망을 짚어봤다.메디칼타임즈는 오산 세교 2지구를 방문해 인근 개원가 상황과 전망을 짚어봤다.■ 4만 명 계획 인구·2만 세대 입주…도보권 의원 부족세교 2지구는 2027년까지 총 2만 세대 규모의 아파트가 순차적으로 입주할 예정이다. 이를 통한 계획 인구는 약 4만 4000명이다. 또 개발 구역에 포함되지 않은 임야에서도 빌라·단독주택이 지어지고 있어 당초 계획보다 더 많은 인구 유입이 예상된다.현재 입주가 완료된 단지는 7000세대 수준이지만, 인근 병·의원은 손에 꼽을 정도로 적어 수요가 충분한 상황이다. 실제 아파트 단지 인근 도보권 의과 의원은 통증 클리닉 정형외과 한 곳과 일반 진료를 보는 이비인후과, 수면 클리닉 이비인후과뿐이다.인근에서 비교적 큰 의료시설이었던 노인전문병원은 최근 경매로 나온 상태로, 개원 입지를 고려할 때 경쟁 변수로 고려하지 않아도 되는 상황이다.개발 구역에 포함되지 않은 임야에서도 빌라·단독주택이 지어지고 있어 당초 계획보다 더 많은 인구 유입이 예상된다.신혼부부가 많은 신도시 특성상 특히 일반 진료 이비인후과에 환자가 많았는데, 출근 시간대와 토요일 오전엔 소아·일반 환자가 뒤섞여 북새통을 이루는 모습이었다. 다른 의원들도 평일 오후 시간대에도 대기 환자가 있는 등 수요가 꾸준했다.기존 상권인 오산대 방면에도 소수의 의원이 있기는 하다. 다만 의과는 연합의원 두 곳과 내과 한 곳뿐이었고 세교 2지구에서 도보로 접근이 쉽다고 보긴 어려웠다.인근 부동산 관계자는 "세교 2지구가 85만 평 정도 되는데 병원이 너무 없다. 그나마 있는 의원도 좀 떨어진 아파트 단지에선 차를 타고 다녀야 하니 동네 병원 좀 생겼으면 좋겠다는 얘기가 계속 나온다"며 "아파트 단지는 입소문 상권이다. 상권 형성이 끝나면 권리금 시장으로 넘어가니 개발 완료까지 1~2년 남은 지금이 진입 타이밍이라고 본다"고 말했다.세교2지구 의원 중 이비인후과 환자가 특히 많았으며, 출근 시간대와 토요일 오전엔 소아·일반 환자가 뒤섞여 북새통을 이루는 모습이었다. ■ 메디컬빌딩 속속 착공…10층 규모 대형 상가 눈길하지만 당장은 개원할 곳이 적은 게 문제다. 인근에서 개원에 적합하게 보이는 곳은 호반써밋 라포레 아파트 후문 앞 상가에 있는 전용 72평 매물 정도였다. 또 이 매물의 가격은 보증금 1억 원에 월세 630만 원이었다.다만 메디컬빌딩이 속속 착공되고 있어 머지않은 미래에 개원 기회가 열릴 것으로 전망된다. 이중 가장 큰 규모를 자랑하는 곳은 오는 2026년 10월 준공 예정된 세교 S메디컬타워다.이 건물은 지하 4층, 지상 10층 규모로 지어지는데 이중 3~6층이 의료기관 매물로 배정됐다. 각 층은 전용 460평으로 지어지는데 4~5개 의원이 개원할 수 있는 공간이다.일대 부동산 업계의 관심도 뜨거웠는데, 세교 1·2지구를 연결하는 수목원로를 끼고 있어 세교지구 전체의 의료 수요를 끌어모을 것이라는 기대다.세교 S메디컬타워 위치 및 전경또 구도심인 오산대 방면과 인접한 것에 따른 배후 수요 및 가장산업단지와 2~3km 떨어진 것에 따른 직주근접 수요도 노릴 수 있는 입지라는 평가다. 2026년 12월 준공 예정인 우미린 아파트와 인접해 추가 배후 수요의 직접적인 수혜도 예상된다.이에 의원들의 입점 경쟁도 치열한 상황이다. 해당 건물 관계자에 따르면 이미 다수의 진료과 의원이 입점 의향서를 제출한 상황이다.이 관계자에 따르면 현재 안과·이비인후과·정형외과·소아청소년과·정신건강의학과·성형외과·내과·피부과·비뇨의학과·치과·한의원이 입점 예정이다.다만 아직까진 의향서 제출 단계일 뿐 계약서 발행은 오는 5월부터고, 계약 선착순으로 입점이 이뤄져 확정된 것은 아니라는 설명이다.■ 올해 완공되는 메디컬빌딩은…신도시 상권 주의점은세교 메디타워 위치 및 전경해당 건물과 200~300m 떨어진 곳에도 메디컬빌딩인 세교 메디타워가 지어진다. 수목원로와 오산대역로 가는 버스 노선이 지나는 궐리사로가 만나는 사거리 코너 상가인 것이 장점이다.규모는 지하 1층, 지상 4층으로 연면적 약 740평, 대지면적 약 234평이며 준공 일정은 올해 12월이다. 현재 내과와 입점 협의 중이지만, 아직 확정된 것은 없다는 게 건물 관계자의 설명이다.이 상가도 세교 S메디컬타워와 입지적 장점을 공유하는 만큼, 두 상가 모두 초기 경쟁 없이 안정적으로 자리 잡을 수 있는 매물이라는 게 인근 부동산 업계의 평가다.더샵 오산 엘리포레 아파트와 중흥 S클래스 에듀파크 아파트 사이에 완공 단계인 4층 규모 메디컬빌딩의 모습.이 밖에도 더샵 오산 엘리포레 아파트와 중흥 S클래스 에듀파크 아파트 사이에 완공 단계인 4층 규모 메디컬빌딩이 있어 더 빠른 개원이 가능할 것으로 보였다.다만 신도시 아파트 상권이 가지는 한계는 유의해야 한다. 이런 상권은 환자 기반이 거주민에 한정돼 상권의 외연이 좁기 때문이다. 1000세대 이하 아파트 단지는 1~2개 의원을 수요 포화로 보는 게 일반적이다.이처럼 고정적인 수요에 의존해야 하는 만큼, 다수의 동일 진료과가 인접해 있다면 출혈 경쟁이 불가피한 것. 더욱이 아파트 단지 중심 상권은 환자 풀이 비슷해 수요에 차별성이 적다. 이 때문에 진료과가 겹치기 쉽고, 과가 다르더라도 진료 항목이 겹치기 쉬워 주의가 필요하다.이와 관련 업계 관계자는 "아파트 상권은 환자 충성도를 올려 후발주자를 방어하는 것이 중요하다. 인기과 중심으로 의원이 과잉 진입해 기존 의원과 출혈 경쟁을 벌이는 경우도 있다"며"또 신도시의 경우 권리금이 없더라도 신축 프리미엄으로 초기 임대료가 비쌀 수 있어 실패 시 리스크가 클 수 있다"고 설명했다.이어 "선점을 통해 고지를 점할 수 있다는 장점이 있지만, 여기에 수반되는 부담을 감당할 수 있어야 한다"며 "이를 위한 과목별 환자 구조 파악과 상권 성장 속도, 단지별 인구 구성 파악 및 경쟁 진료과 유무 등 입체적 분석이 선행돼야 할 것"이라고 말했다.