마포구 아현역과 이대역 인근이 재개발 연쇄작용으 효과로 인해신규 개원입지로서 새롭게 각광받고 있다.

신도시나 대규모 단지만큼의 배후 세대를 두진 않았지만 기존 상권과 함께 최소 1000여 세대를 배후에 둘 수 있다는 강점은 개원의들의 구미를 당기는 부분이다.

메디칼타임즈는 마포구 아현역, 이대역 인근 재개발 지역과 주요 상권을 찾아가 개원입지 현황과 향후 발전 가능성을 살펴봤다.

이대역, 초역세권 아파트단지 상가 개원 고려 1순위

아현역과 이대역 중 올해 입주 첫 스타트를 끊은 곳은 이대역으로 대흥2구역의 신촌그랑자이에 1248세대가 지난 2월 입주를 시작했으며, 이어 내년 3월에는 신촌그랑자이 맞은편 염리3구역의 마포프레스티지자이 1694세대가 입주할 예정이다.

두 곳 모두 이대역 상권을 도보로 이동할 수 있다는 강점이 있지만 기존 이대 상권 건물이 노후 된 측면이 있기 때문에 아파트 상가를 선점하는 것이 신규개원 시 유리하다는 게 부동산 관계자의 설명이다.

이대역 부동산 관계자는 "이대역 인근 상권은 최근 상권이 가라앉으면서 병‧의원을 선호하는 분위기로 원하는 사람은 많지만 들어오는 사람은 적다"며 "상대적으로 신규 아파트 상가의 경우 이미 치과와 한의원이 선점한 상태에서도 문의가 이어지는 등 역세권과 배후세대를 동시에 노리는 방향으로 개원을 고민하는 분위기"라고 밝혔다.

즉, 일반적으로 아파트상가의 경우 입점 공간자체가 부족하고 2층 내외로 건물을 짓기 때문에 빠른 선택이 필수일수밖에 없고 이 때문에 선점 경쟁이 벌어진다는 것.

내년 3월 입주를 시작하는 마포프레스티지자이 또한 의원 개원이 가능할 정도의 아파트 상가가 들어서기 때문에 분양 시점이나 이후 임대를 바로 노리는 고민이 필요하다.

먼저 입주를 시작한 신촌그랑자이의 아파트 상가는 20평 기준 400만~500만원의 월 임대료가 형성돼 있으며, 그 이상의 평수가 필요한 의원 특성상 800만~1000만원의 월 임대료는 예상해야할 것으로 보인다.

아현역, 1000세대 배후 단지 ‘내과‧가정‧ENT’ 주목

아현역의 경우 최근 관심을 받고 있는 아파트는 북아현 1-1구역에 들어선 힐스테이트 신촌이다. 아현역을 바로 앞에 두고 있지는 않지만 도보로 충분히 이동이 가능하고 1226세대라는 적지 않은 세대수도 의원 개원을 노려볼만한 포인트다.

힐스테이트신촌은 아파트 공사를 완료하고 주변 기초공사가 진행 중인 상태로 6월 내 분양, 오는 8월 입주를 앞두고 있다.

힐스테이트 신촌의 경우 주변에 이미 몇 년 전 입주를 마친 아파트들과 비교해 입지조건은 부족할 수 있지만 역에서 도보로 10~15분정도 이동해야 한다는 입지요소가 있어 아파트상가 선점을 고려해볼 수 있는 상황이다.

아파트상가 개원을 노릴 경우 1226세대를 배후에 두기 때문에 내과, 이비인후과, 가정의학과와 같은 과들이 개원을 노려볼만하며, 마포구 특성상 허들이 있는 아파트 가격으로 젊은 세대보다 기존에 집을 가지고 있거나 재개발 후 입주하는 세대가 많다는 점도 명심해야할 사항이다.

부동산 관계자에 따르면 힐스테이트 신촌의 아파트 상가는 분양가를 기준으로 의원 개원시 10억원 정도 선에서 거래가 이뤄질 전망이다.

이밖에 당장 입주가 이뤄지지는 않지만 아현역과 이대역을 사이에 위치한 아현2지구재개발지역을 장기적 관점에서 주목할 만한 부분이다. 아현2구역 아이파크SK뷰는 2022년 1419세대가 입주 예정으로 현재 철거 후 착공이 진행되고 있다.

또한 북아현 3구역은 4631세대라는 대규모 세대가 들어설 것으로 전망되고 있지만 아직 관리처분이 진행되지 않아 최소 5~6년 이상은 바라봐야할 재개발 구역으로 예측된다.

공덕‧신촌 기존 상권 노린 우회전략 필요

마포구 내 기존 상권 중 신규 입주 이슈가 있는 곳은 공덕역이다. 공덕역을 도보로 5분 내 이동할 수 있는 위치에 공덕SK리더스뷰 472세대가 오는 8월 입주예정이다.

적은 세대 수로 탄탄한 배후세대를 둔 신규개원은 어렵지만 역세권 아파트 상가라는 측면은 노려볼만 하다. 공덕역인근 개원은 대부분 대형빌딩 내에 이뤄지기 때문에 유동인구가 인접한 곳에 개원을 노릴 수 있다는 의미다.

실제 공덕SK리더스뷰 아파트상가에 치과가 개원을 확정지은 상태로 정형외과의 경우 100평대 개원을 문의했지만 아파트상가 특성상 공간 부족으로 실거래로 이어지지는 않은 상황이다.

부동산관계자는 "공덕역 인근 의원의 경우 수요에 비해 공급이 부족해 꾸준히 의원 개원에 대한 문의는 이어지고 있는 상황이다"며 "개원 매물이 부족하다보니 공실이 나오는 곳을 위주로 들어가는 편이고 아파트 상가의 경우도 마찬가지 이유에서 문의가 많다"고 설명했다.

현재 공덕역 개원을 노릴 경우 2층을 기준으로 실 평수 평당 20만원은 생각해야하며, 관리비는 분양가 기준 평당 1만원 정도로 형성돼 있다.

이와 함께 마포구 큰 상권 중 하나는 신촌역. 다양한 상권이 어우러져 있다는 측면에서 의원도 많이 위치하고 있는 상태다.

현재 의원이 건물마다 분산돼 있기보다 한 건물에 밀집해 있는 형태로 개원하는 경우가 많으며, 기존에 먼저 자리 잡은 전문과목을 피해 개원을 노리는 전략이 필수적이다.

다만, 메디칼빌딩을 살펴보면 임대를 하고 있는 곳을 상대적으로 쉽게 발견할 수 있어 매물이 부족해 못 들어가는 것보다 어떤 위치, 전문과목을 가지고 개원을 할 것인지 고민해야한다.

현재 신촌역세권의 경우 건물상태에 따라 월 임대료 편차가 큰 편으로 노후건물이거나 입지가 좀 떨어져 있는 경우 50평 기준 보증금 1억에 월 임대료 500만~600만원 선에서 거래가 되고 있으며, 위치가 좋은 경우 월 1000만원까지 월 임대료를 고려해야한다.