관악구 청림동 봉천 14구역 정비계획이 통과되면서 인근 상권의 변화가 예상된다. 인근 개원가는 어떤 형태로 형성됐고 신축 아파트단지가 들어서면서 어떤 변화가 생길까? 메디칼타임즈는 예비 개원의들이 주목할 만한 상권을 직접 찾아가 봤다.

서울시는 이달 '봉천14 주택정비형 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획 및 경관심의(안)'을 수정가결했다. 이는 2만2448평 규모 노후주택 밀집지역을 1571가구 규모 아파트단지로 재개발하는 사업이다. 이 밖에 소공원과 여러 공공시설이 조성된다.

■봉천 14구역 예정된 청림동…상가건물 노후화로 개원 부적합

청림동 상권은 인근 지하철역인 서울대입구역과 숭실대입구역을 중심으로 형성돼 있고 ,이 두 역을 잇는 상도로·관악로 인근에 몇몇 상가건물이 들어선 형태다. 청림동 역시 이 도로를 끼고 있다.

현재 상도로·관악로 인근엔 8500여 세대 규모 아파트단지들이 몰려있다. 여기에 봉천 14구역 재개발이 완료되면 총 1만 세대 규모 아파트 밀집지역이 형성되는 셈이다.

다만 청림동 인근에 개원가가 형성되진 않았다. 인근 부동산 관계자는 그 이유로 노후주택 밀집지역이어서 개원에 적합한 건물이 없다는 것을 꼽았다. 실제 청림동에서 운영 중인 한 의원을 방문한 결과 공간이 협소해 대기실을 제대로 확보하지 못한 상황이었다.

더욱이 향후 재개발 사업이 시작되면 노후주택 밀집지역의 수요도 누릴 수 없게 돼 당장은 개원에 적합하지 않은 입지다.

이와 관련 인근 부동산 관계자는 "지금은 개원할 수 있는 상가도 적고 재개발도 예정돼 있어 향후 수년 간은 개원에 적합하다고 보기 어렵다"며 "하지만 대단지 아파트를 바탕으로 입주민 수요도 꾸준하고 두 지하철역 사이에 있어 좋은 입지인 것은 맞다"고 설명했다.

■모든 수요 빨아들이는 서울대입구역…노인질환 진료과 호황

거주지 인근에 개원가가 형성되지 않은 만큼 입주민 수요는 모두 서울대입구역으로 흘러 들어가는 모습이다.

유동인구 연령대는 다양했지만, 병·의원 수요는 노년층 비중이 컸다. 실제 청림동에서 서울대입구역으로 향하는 방면에 개원한 몇몇 의원을 방문한 결과 노인질환 진료과 내원율이 특히 높았다.

내과 두 곳과 치과 두 곳 모두 환자가 없었으며 소아청소년과, 이비인후과 환자는 각각 1명이었다. 반면 노인성 피부질환을 주로 보는 피부과 대기환자는 5명이었으며 통증의학과, 정형외과는 각각 8명, 10명의 환자가 대기하고 있었다. 다만 같은 노인질환 진료과인 비뇨기과 환자는 1명에 불과했다.

본격적으로 개원가가 형성된 곳은 봉천로사거리 인근이다. 메디칼빌딩을 중심으로 여러 진료과가 밀집된 형태인데 그 숫자는 정신건강의학과 4곳, 성형외과 4곳, 정형외과 4곳, 내과 3곳, 안과 3곳, 이비인후과 3곳, 산부인과 2곳, 비뇨기과 3곳, 통증의학과 1곳, 소아청소년과 1곳 등이다.

특히 피부과와 치과는 10곳 이상이 밀집돼 있으며 한 건물 안에 2~3곳이 개원한 경우도 있어 포화상태다.

여기서도 노년층 환자 비중이 컸다. 한 메디칼타워를 방문해 각 진료과 환자 내원율을 살펴본 결과, 정형외과가 5~10명 수준으로 많았으며 다른 진료과는 1~2명 수준에 그쳤다. 다만 한 대형안과에 환자가 20명 이상 몰려있는 것이 눈에 띄었다.

이와 관련 한 부동산 관계자는 "서울대입구역은 오피스와 프랜차이즈 상점 많고 접근성도 좋다. 덕분에 인근 입주민 수요가 대부분 이곳으로 몰리며 직장인·대학생 유동인구도 많다"며 "이미 입주민이 많아 봉천 14구역 재개발로 유동인구가 유의미하게 늘어날지는 의문. 다만 서울대입구역으로 오기는 할 것"이라고 설명했다.

■숭실대입구역, 수혜 미미할 듯…대학생·입주민 수요는 꾸준

숭실대입구역은 봉천 14구역 재개발로 인한 수혜가 미미할 것으로 전망된다. 해당 역이 청림동과 인접해 있는 것은 맞지만, 그 사이에 언덕길이 있어 도보로 이동하기 어렵기 때문이다.

더욱이 청림동 일대 아파트 단지 안으로 들어오는 두 개의 버스 노선 모두 숭실대입구역을 향하지 않는다.

이 때문에 숭실대입구역은 수요 대부분은 대학생과 인근 아파트단지 입주민이다. 코로나19 여파가 회복되면서 대학생 유동인구가 많은 것이 눈에 띄었다.

상가 시세는 서울대입구역보다 저렴했다. 서울대입구역 70평 매물이 보증금 3억 원에 월세 600만 원이었던 반면, 숭실대입구 매물은 74평 대가 보증금 1억 원에 월세는 500만 원이었다.

개원가는 2·3번 출구 방면 아파트단지가 몰려 있는 사거리를 중심으로 형성됐는데 치과가 10곳 정도로 비중 높았다.

이 밖에 내과 3곳, 이비인후과 2곳이었으며 피부과, 통증의학과, 정신건강의학과, 소아청소년과, 가정의학과, 산부인과가 1곳 씩 운영 중이었다.

1곳 씩 운영 중인 진료과는 1~2명의 환자가 골고루 있었지만, 치과·내과는 도로 하나를 사이에 두고 운영 중인 경우가 많아 경쟁이 치열한 모습이다. 실제 내과 3곳을 방문한 결과 한 곳엔 5명의 환자가 대기하고 있었지만, 다른 곳은 환자가 없었다.

이와 관련 인근 부동산 관계자는 개원에 적합한 진료과로 정형외과를 꼽았다. 노년층 유동인구가 많지만, 관련 진료과는 없다는 이유에서다.

이 관계자는 "유동인구는 인근에 거주하는 노인·주부·소아 비중이 크다. 최근엔 코로나19가 잦아들면서 대학생도 늘었다"며 "수요가 일정하기는 하지만 많다고 보기는 어려워 현재 운영 중인 병·의원과 진료과가 겹치는 경우 개원을 추천하기 어렵다"고 말했다.