최근 출구전략 논의와 더불어 부동산시장 전망이 엇갈리면서 많은 원장님이 부동산투자 특히 아파트투자 방향에 대해 많은 질문을 하고 계십니다.

그래서 오늘은 아파트투자에 영향을 미치는 변수들과 아파트선택기준을 살펴보고 최근 이슈가 되고 있는 재건축아파트의 투자방향에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산 특히 아파트에 대한 투자는 다른 투자대상과구별되는 몇가지 특성을 지니고 있습니다. 먼저 위치의 중요성입니다. 부동산은 위치의 가격이라고 할 만큼 아파트 투자의 가장 큰 핵심이자 특성이라고 할 수 있습니다.

다음으로 투자기간의 장기성을 들 수 있는데 보통 아파트에 대한 투자는 세금 등의 이유로 3년 이상인 경우가 많습니다.

비교적 큰 투자금액을 필요로 하며 투자시 대부분 대출/전세 등을 활용한다는 점도 투자특성중 한가지로 들 수 있습니다.

주변환경의 영향을 받는 점도 아파트투자의 특성 중 하나입니다. 아파트에 대한 투자는 그 지역변화와 발전에 대한 투자이기도 한 것입니다.

세금에 대한 검토가 반드시 필요한 점도 중요한 특성중 하나입니다. 양도소득세 등 제세금이 아파트투자수익률에 큰 영향을 미치기 때문입니다.

지금까지 아파트투자특성에 대해 살펴보았는데, 아파트투자의 특성과 성격을 잘 이해하는 것이 투자실패확률을 줄이는 한 방법이라 할 수 있습니다.

다음으로 아파트시장에 영향을 미치고 있는 주요 거시변수에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 경기전망입니다. 다른 모든 개별시장과 마찬가지로 향후 전반적인 국내외 경기추이와 경제성장 전망이 아파트시장의 방향을 결정한다고 할 수 있습니다.

두번째로 정부정책을 들 수 있습니다. 부동산시장의 가장 큰 손인 정부의 정책에 따라 부동산시장의 움직임이 결정된다고 할 수 있습니다.

다음으로 금리동향입니다. 경제전반은 물론 부동산투자에서 대출이 큰 부분을 차지하는 만큼 아파트시장은 금리움직임에 민감하게 반응합니다.

마지막으로 아파트시장에 영향을 미치는 거시변수로 수급동향이 있습니다. 아파트의 수급불균형은 비교적 장기간 시장에 영향을 미치므로 광역적, 국지적 수급동향을 살펴보는 것은 매우 중요합니다.

지금까지 살펴본 아파트투자특성과 거시변수들을 바탕으로 투자여부가 결정되었다면 다음으로 구체적인 투자기준을 정하고 그에 따라 투자물건을 선택하는 과정이 필요합니다.

성공적인 아파트투자를 위한 다양한 기준중에 중요한 4가지를 꼽아보면 교통망, 주변환경, 학군, 단지규모와 브랜드를 들 수 있습니다.

지하철 역앞, 공원과 편의시설, 좋은 학교, 유명브랜드의 대단지 등의 요소를 두루 갖춘 아파트는 매우 희소하며 그 희소성이 주거만족도를 높이고 가치를 높이는 요인이 됩니다.

인구감소로 인한 주택의 공급과잉, 경기불안, 정책변화 등의 리스크 증대에도 불구하고 이러한 희소성에 대한 투자는 가치하락을 방어하고 수익률을 높이는 가장 좋은 방법이라 할 수 있습니다.

아파트 투자대상물건은 크게 기존 아파트, 재건축아파트, 재개발, 리모델링 대상 아파트 등으로 크게 나누어 볼 수 있습니다. 앞에서 살펴본 투자특성과 거시변수 및 투자기준과 투자자의 투자여건에 따라 투자대상이 결정된다고 할 수 있습니다.

오늘은 최근 이슈가 되고 있는 재건축아파트에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

재건축 대상 아파트는 추진위구성, 안전진단, 조합설립, 사업시행승인, 관리처분, 이주착공, 입주및청산 절차를 거쳐 재건축이 이루어집니다.

일반적으로 배정평형과 분담금이 확정되는 시기가 관리처분단계이며 이주에서 입주까지는 약 30개월이 소요되고 있습니다.

널리 알려진 재건축단지중 잠실주공5단지와 은마아파트는 안전진단을 준비하고 있는 단계이며, 반포주공1단지 3주구는 조합설립을, 개포주공1단지는 조합설립이후 사업시행승인을 준비하고 있는 단계입니다.

그럼 반포주공1단지를 예로 들어 재건축투자에 대해 좀더 알아 보도록 하겠습니다.

반포주공1단지 3주구는 1,490여세대로 72제곱미터 22평형으로 이루어져 있습니다.

현재 정밀안전진단이 통과된 상태로 향후 재건축시 30평형대 무상배정이 가능할 것으로 현장에서는 예상하고 있습니다.

반포주공1단지의 실거래가 추이를 살펴보면 금융위기가 일어난 2008년도에 최저가 7억원 최고가 10억3천만원에 거래되었고 그 이후 저가매물이 꾸준히 거래되면서 2010년 1월 최저가 12억, 최고가 13억원의 거래가 일어났습니다.

거래량 또한 2008년 36건에서 2009년 110건으로 크게 증가하였습니다.

2009년 이후 2010년 1월까지 거래가격이 꾸준히 상승한 원인으로는 금융위기이후 경기회복에 대한 기대감과 반포주공1단지의 재건축진행의 장애요인이었던 상가조합과의 합의, 그리고 재건축 규제완화 기조를 들 수 있습니다.

하지만 2월 이후 가격 및 거래량이 약보합세를 보이고 있는데, 이것은 금리인상과 출구전략에 대한 불안감, 단기가격급등에 대한 부담, 기대수익률의 하락이 그 원인이라 할 수 있습니다. 인근의 재건축단지인 래미안아파트와 비교해 볼때도 현재의 시세는 부담스러운 것이 사실입니다.

반포주공1단지의 가격흐름을 살펴보면 탄력적인 가격변동과 대기수요가 풍부하다는 특징을 나타내고 있으며, 그에 따라 저가매물이 출회될 경우 거래가 활성화되고 있습니다.

앞으로도 거시변수들이 안정화되는 가운데 인근의 래미안아파트를 지표로 한 기대수익률을 만족시키는 저가매물이 시장에 출현할 경우 투자유입은 계속될 것으로 예상됩니다.

부동산전문가들이 추천하는 아파트 투자유망지역은 대부분 한강을 중심으로 위치하고 있습니다.

이것은 한강르네상스라는 서울시 정책외에도 교통망, 주변환경, 교육 및 주거여건이 우수하기 때문인 것으로 보입니다.

용산, 한남뉴타운, 반포 및 잠원지구, 압구정동, 잠실지역은 그 희소성으로 인해 향후 부동산시장의 리스크가 증가하는 경우라도 그 가치를 유지할 가능성이 높은 투자지역으로 꼽히고 있습니다.

따라서, 이들 지역의 저가매물이 시장에 나올 경우 투자를 적극적으로 검토할 만 하다고 할 수 있습니다. 물론 거시변수 및 투자여건, 기대수익률에 대한 사전 검토가 우선되어야 할 것입니다.

지금까지 재건축아파트를 중심으로 한 아파트 투자에 대해 알아보았습니다.

향후 주택시장은 인구정체, 주거에 대한 인식변화, 공급확대, 금리변동 등으로 투자리스크가 증대될 가능성이 높습니다.

하지만 합리적인 투자기준을 설정하고, 희소성과 주거만족도에 기반한 투자 자세를 견지한다면 불확실한 시장상황에서도 알찬 결실을 거둘 수 있을 것입니다.