|칼럼|연세교토 세무회계 조인정 세무사

면세사업자는 한해 동안 사업실적에 대해서 매년 다음해 2월 10일까지 면세사업자 현황신고를 해야 한다. 면세사업자에는 학원, 병의원 등 다양한 업종의 사업자가 있는데 주택임대사업자도 부가가치세가 면제되는 면세사업자에 해당하므로 사업장 현황신고를 해야 한다.

다만 주택이 아닌 상가 임대는 과세사업자로써 부가세를 부담하며, 상가임대와 주택임대를 같이 하는 과면세 겸업사업자는 부가세 신고때 과세 면세사업 실적을 한꺼번에 신고하므로 사업장 현황신고를 하지 않아도 된다.

요즘 주택임대가 활성화 되고 각종 규제와 세금 떄문에 주택임대사업자 등록을 하는 사업주가 증가했다. 국세청에서도 주택임대소득에 대해 소득세 과세를 추진하면서 주택임대사업자의 세금에 대해서 문의가 많아졌다.

주택임대는 면세라 부가세는 내지 않지만 소득세는 임대규모에 따라 내야 한다.

가. 소득세 비과세 대상

-1주택 소유자의 주택임대소득(기준시간 9억원을 초과하는 고가 주택 제외)
-주택임대 수입금액의 합계액이 2000만원 이하인 경우

나. 월세의 경우 임대료 과세대상

1. 2주택 이상 소유자

2. 1주택 소유자로 고가주택
고가주택이란 12월 31일 혹은 양도일 현재 기준시가 9억원을 초과하는 주택을 말한다.

다. 보증금의 경우 과세대상

1. 3주택 이상 소유자로서
2. 보증금 합계 3억원 초과분

계산방법
(보증금 합계-3억원)*60%*1.8%-수입이자, 배당금 합계액(기장시에만 차감 가능, 추계의 경우는 제외)

예를 들어 보증금이 10억원인 경우 간주임대료로
(10억-3억원)*60%*1.8%=756만원이 과세대상 소득이다.

이떄 3주택 계산시 부부합산해 주택수를 계산해야 한다. 다만 소득세 신고는 각자 한다.

단, 60제곱미터 이하 + 기준시가 3억원 이하 소형주택은 주택수에서 제외되며 보증금 수입에서도 제외된다.
(2019년부터는 40제곱미터 이하+기준시가 2억원 이하로 하향조정됨)

라. 경비

부동산 중개 수수료, 임대건물 수선비, 건물 화재보험, 재산세, 건물 청소비, 각종 공과금 등이 포함되며 대출로 건물로 구입하였다면 대출이자도 경비에 포함된다. 또한 건물을 구입한 경우 구입금액에 대한 감가상각비도 경비내역에 포함될 수 있다.

마. 임대소득이 2000만원 이하인 경우에도 사업장 현황신고를 해야 하나?

2018년까지 2000만원 이하 임대소득이 있는 경우는 한시적으로 소득세가 비과세된다. 이에 따라 임대소득이 2000만원 이하인 경우에도 사업장 현황신고를 해야 하는지에 대한 질문이 많다. 원칙적으로 주택임대사업자로 사업자 등록을 한 경우에는 사업장 현황신고를 해야 하며 주택임대업자 수입금액 검토표를 제출해야 한다.

다만 사업장 현황신고를 하지 않은 경우에도 가산세는 없다. 그렇지만 주택임대사업자 수입금액 검토표를 불성실하게 작성하거나 제출하지 않는 경우에는 현장확인 대상자로 선정될 수 있으므로 성실하게 작성하는 것이 좋다.

월세 임대수입이 없고 전세금(또는 보증금)만 받고 주택을 임대하는 경우에도 주택임대사업자 수입금액 검토표를 반드시 작성해 제출해야 한다.