김태남(에셋비 FP)
이런 사실을 보면 우리 국민들이 부동산 투자를 얼마나 선호하는지 짐작할 수 있다. 그렇게 기대한 만큼 부동산 투자는 투자자들에게 높은 수익으로 돌려주었을까?
10년 이상의 시간을 들여다보면 기대에 부응하지 못했다. 물가상승률에도 오히려 미치지 못하는 것으로 나타났다.
통계청에서 발표한 내용을 보면 전 도시 주택가격지수는 1987년부터 2004년까지 평균적으로 약 1.8배에 오른데 비해, 전 도시 소비자 물가지수는 2.3배가 올랐다.
통계가 평균적인 수치를 나타내기 때문에 모든 지역을 대변한다고 말할 수는 없지만 부동산 투자가 누구에게나 엄청난 수익을 올려주는 것은 아니라는 것은 확실하다.
단지 개발 정보를 미리 알아낸 경우나 이 분야에 동물적 감각을 갖춘 사람들만이 큰 수익을 올렸다는 것은 사실이다.
그런데도 왜 여전히 '부동산 투자가 제일'이라는 고정관념을 갖게 된 것일까? 일반적으로 부동산 경기는 '천정이 1년이고 바닥은 10년'이라는 말을 하곤 한다.
실제로 부동산 투기가 극성을 부렸던 때는 1960년대 말, 1970년대 말, 1980년대 말 등이었다. 최근에는 2003년에 부동산 투기바람이 분 바가 있는데, 외환위기가 그 주기를 좀 늦췄던 것으로 보인다.
부동산 가격은 이처럼 비교적 오랫동안 오르지 않다가 한꺼번에 오르곤 하는 경향이 있다.
간단히 말해서, 사람들 눈에는 '바닥은 10년'인 상황은 눈에 들어오지 않고, '천장은 1년'인 상황만 눈에 들어왔던 셈이다. 또한 부동산 투자에서 실패한 사람들은 눈에 띄지 않고, 성공한 사람들만 눈에 띄기 때문이기도 하다.
사람들이 투자에 관심을 갖는 건 물가상승 때문이기도 하다. 어떤 재화들은 물가 상승이 일찍일어나고, 어떤 재화들은 늘게 일어나기도 한다는 사실에 주목하자. 부동산이나 주식은 가격상승의 반응이 매우 더디게 나타나는 대표적인 재화이다.
다른 재화들의 가격이 모두 상승해도 부동산과 주식은 변하지 않다가, 다른 재화들과의 거래비율이 큰 격차를 보이고 난 다음에야 비로소 상승을 시작하곤 한다.
그리고 그 상승은 한꺼번에 갑작스레 일어나서 흔히 투기바람을 불러오곤 한다. 이런 사실을 제대로 이해해야 부동산 투자에서도 성공할 수가 있게 된다.
흔히들 이런 얘기를 한다. "주식 투자는 부동산 투자를 하듯이 하고, 부동산 투자는 주식 투자를 하듯이 해야 한다"
중요한 것은 '부동산 투자가 그래도 최고다'라는 신화를 쉽게 버리지 못하는 사람들이 의외로 많다는 점이다.
부동산 가격은 최소한 떨어지지는 않기 때문일 것이라고 믿기 때문이다. 부동산 소유자들은 대부분 금전적으로 여유가 있어서 이런 현상이 벌어진다고 생각한다. 더 낮은 가격으로는 팔지 않고 오를 때까지 20년이고 30년을 마냥 버틸 수 있다고 여긴다.
그러나, 투자를 현명하게 하는 방법은 아니다. 무엇보다 관심을 가져야 할 점은 현재의 부동산 경기 흐름이 전형적인 끝물현상을 보이기 시작했다는 것이다.
첫째, 전세가와 매매가의 가격차가 너무 커졌다. 전세를 사는 사람들이 잠재적인 매입 수요자인데 이들의 매입 능력이 많이 떨어져 있는 상태인 것이다.
둘째, 지역별로 부동산 가격의 상승과 하락이 교차하고 있다는 점이다. 강남권과 비강남권의 격차가 커짐으로써 구매의욕을 떨어뜨리며, 매입하기 불가능한 상황으로 가고 있는 것이다.
부동산 투자를 하지 말라는 것이 아니다. 재테크의 중요원칙을 지켜야 한다는 것이다. 즉, 부동산과 현금성 자산, 주식 등 수익 자산 등에 나누어서 투자해야 한다는 것이다.
우선, 부동산은 다른 투자가 모두 실패했을 경우의 마지막 보루이다. 다음으로, 현금성 자산은 보다 높은 수익률을 올릴 투자처를 발견했을 때와 갑작스럽게 급한 돈이 필요할 때를 대비한 비상금이다. 끝으로, 주식 등 수익자산에 대한 투자를 게을리하면, 보유자산의 수익률이 전체적으로 떨어진다.
다른 사람들보다 상대적으로 가난해질 수도 있다. 따라서 재산은 골고루 분산하여 투자하는 것이 바람직하다.
매주 재무컨설팅 칼럼을 게재하고 있는 '에셋비'의 김태남 FP(Financial Planner)가 메디칼타임즈 독자들을 위해 개인 재무설계, 자산 부채관리, 수입지출관리, 펀드, 변액보험, 보장성보험에 대해 무료로 1:1 재무컨설팅 상담서비스를 실시합니다.
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