동대문구 핵심 상권 중 하나인 청량리역을 비롯해 회기역, 외대앞역 등이 재개발 및 건축 호재를 등에 업고 신규 상권에 대한 기대감이 높아지는 모습이다.

특히, 청량리역 인근 지역은 성바오로병원 부지 개발과 수도권광역급행철도(GTX)를 비롯해 향후 10개 노선이 지나는 교통허브 역할을 할 것으로 전망돼 미래가치를 주목하는 개원가의 관심을 받고 있다.

메디칼타임즈는 동대문구 주요 역세권 개원입지 상권을 직접 찾아가 개원현황과 임대료 시세를 비교분석했다.

청량리역 재개발 호재 만발…장기관점 접근 필요

동대문구 개원입지로 가장 많은 주목을 받고 있는 곳은 단연 '청량리역'이다. 재개발 호재가 있을 뿐만 아니라 정부가 청량리역 복합환승센터를 구축해 일대를 광역교통허브로 만들겠다는 계획을 밝혔기 때문.

현재 청량리역은 1호선, 분당선, 경의중앙선, 경춘선 등 6개 노선이 교차하고 있으며, 추후 GTX B노선과 C노선 그리고 도시철도 면목선 등을 포함하면 10개 노선이 지나게 될 것으로 예상돼 현재 유동인구에 더한 강북 교통 중심지가 될 것이라는 기대심리가 크다.

이와 함께 청량리역 인근 재개발이 이뤄지고 있다는 점도 큰 메리트 중 하나다. 청량리역 5번출구 바로 옆 청량리 제4구역 도시환경정비사업구역에 롯데캐슬이 2023년 7월 완공을 목표로 기초 공사에 들어간 상태며 그 옆으로도 청랑리역 한양수자인이 들어설 예정이다.

이밖에도 전 미주상가 B동 자리의 힐스에비뉴 청량리역과 힐스테이트 청량리 더퍼스트가 앞 다퉈 분양소식을 알리며 향후 신규 개원을 노릴만한 신규 상권도 형성될 것으로 보인다.

현재 분양이 이뤄지고 있는 전 미주상가 B동 자리의 힐스에비뉴의 분양가는 3층의 경우 평단가가 3100만원으로 책정돼 있으며 4층은 2500만 원 선으로 책정이 된 상태다.

청량리역 부동산 관계자는 "성바오로병원이 은평성모병원으로 옮기면서 현대 건물들을 짓고 잇는데 앞으로 병원 타운이 될 것이라는 생각"이라며 "현재 많은 건물들이 병원 분양을 보고 착공단계에 있는 상태로 관련 문의도 많은 편이다"고 밝혔다.

다만, 청량리역 신규 철도노선이나 재개발 모두 최소 3년 이상을 바라봐야하는 만큼 장기적인 시각에서 접근해야 될 것으로 보인다.

청량리역 앞 가장 좋은 상권인 미주상가 A동의 경우 입지조건은 좋지만 40년 된 노후 건물로 신규 개원을 노리기에는 위험이 있으며 향후 주변 상권이 새롭게 조성될 경우 재개발 이슈가 남아있다. 미주상가의 개원을 노린다면 30평을 기준으로 임대가는 200만원에 보증금 3000만 원선으로 형성돼 있다.

외대앞역 신규 주택개발 관심…회기역 상권 노림수 필요

외대앞역과 회기역은 각각 한국외국어대학교와 경희대학교를 끼고 있는 대학가 상권으로 신규 개원을 노릴만한 입지가 많지 않다는 점에서 공통점을 가지고 있다.

하지만 앞으로 몇 년 후를 바라본다면 신규 개원입지로 더 눈에 띄는 곳은 외대앞역 일대다.

외대앞역 2번출구를 기준으로 이문3-1주택개발지역에 4천여세대가 새롭게 들어올 예정으로 현재 개발지역에 펜스가 쳐진 상태로 대부분 이주를 마무리 지은 상태다.

또한 외국어대학 옆 이문1주택재개발 지역에 3000여세대가 입주할 단지가 형성될 것으로 두 단지 세대를 합치면 7000여세대의 든든한 배후를 둬 형성돼 청량리 재개발지역 못지않은 탄탄한 신규 개원입지를 형성할 수 있을 것으로 전망된다.

문제는 외대앞역 또한 청량리역 인근 개발지역과 마찬가지로 당장의 개원 입지로서의 효과를 기대하기 어렵다는 점이다.

현재 이문 3-1주택개발지역은 아직 철거가 이뤄지지 않았기 때문에 철거와 기초공사 기간 등을 합치면 최소 3년의 시간이 필요할 것이라는 게 부동산관계자의 설명이다.

외대앞역 부동산관계자는 "청량리나 외대는 재개발 호재가 있고 그만큼 파급효과가 있을 것으로 생각된다"며 "대학가라는 단점을 커버할 수 있을 만큼 충분한 세대수가 들어올 예정이기 때문에 장기적 관점에서 관심을 가질 만 하다"고 밝혔다.

이와 함께 외대앞역과 회기역 인근 상권에 개원을 한다면 고려할 점은 유동인구 중 대다수가 학생들이 차지하고 있다는 점이다. 이 때문에 대부분 학생을 노리고 들어올 수 있는 전문과목의 신규개원 문의가 많은 편이다.

또한 대학가 상권 특성상 30~40평대 크기의 건물이 많고 이마저도 물량이 부족하다는 점도 고려해 아할 요인이다. 기존에 있는 건물은 개원 자리가 많지 않고 신규 건물의 경우 기존 시세보다 높은 임대가를 부담해야하기 때문에 적절한 선택이 필요하다.

회기역 인근 상권은 10평을 기준으로 400만원저도의 임대가를 형성하고 있으며 30평정도 크기는 800~900만원의 임대가를 보이고 있다. 또 외대앞역 인근은 40평에 450만원의 임대가를 보여 회기보다는 저렴한 임대가를 보이고 있다.