마포‧용산‧성동 이른바 마용성이라 불리는 강북 3대장 중 하나인 성동구에 신규개원을 노린다면 어떻게 접근해야할까?

성동구 주요상권인 왕십리역이나 왕십리뉴타운을 배후에 둔 상왕십리 등 기존의 상권의 경우 이미 과포화 상태라는 게 부동산관계자의 설명.

대규모 재개발 이슈가 없는 성동구 내의 신규개원을 노린다면 1000여 세대 정도의 소규모 재개발지역이나 주요상권 내 핀셋 개원을 노리는 것이 하나의 전략이 될 수 있어 보인다.

메디칼타임즈는 행당7구역, 용답동 주택재개발 지역 등 성동구 내 신규개원입지 가능성을 살펴봤다.

왕십리역, 상왕십리역 경쟁치열…상권빈틈 노린 전략 필요

성동구 내 가장 큰 상권을 언급할 때 1순위는 왕십리역. 2호선, 5호선, 분당선, 경의중앙선 등 4개 지하철이 지나는 초역세권에 GTX 개발에도 거점역할을 할 것으로 기대되기 때문에 현재는 물론 향후 가치도 높은 상황이다.

특히, 3년 전 조성이 마무리된 왕십리뉴타운의 약 6000여세대 규모를 배후에 두고 있기 때문에 개원입지로서 탄탄한 상권이 조성된 상태다.

반대로 이야기하면 그만큼 이미 선점한 의원이 다수 있어 경쟁이 치열하다는 의미.

왕십리역 앞 성동구경찰서를 기준으로 상왕십리역까지 줄지어 메디칼빌딩이 들어서면서 동일한 전문과목이 몰려있는 것을 한눈에 볼 수 있었다.

좋은 상권인 만큼 과다 경쟁에 내몰려 있는 것으로 풀이된다. 이 지역에 신규개원을 노린다면 재개발 지역을 노릴 필요가 있다.

실제 왕십리역과 상왕십리역을 잇는 주요 도로 중간에는 오피스텔 신축 건설 현장이 2곳이 있으며, 두 오피스텔의 가운데에는 신규 오피스텔이 이미 완공돼 상가 임대를 모집 중이다.

현재까지 신규 상가에 한의원 한 곳만이 개원을 완료한 상태로 오피스텔 신규입주 인원과 상가 신축이라는 점을 고려했을 때 이미 자리 잡은 개원가와도 경쟁을 노려볼 수 있다는 게 개원입지 전문가의 전언이다.

상왕십리역 부동산 전문가는 "조금만 둘러봐도 쉽기 알 수 있듯이 이미 많은 의원이 자리를 잡고 있는 상태"라며 "경쟁이 치열하다는 것은 충분히 인지한 상태로 들어올 필요가 있고 들어오게 된다면 기존에 상권이 밀집한 것보다 재개발에 맞춰 들어오는 것을 추천한다"고 밝혔다.

현재 왕십리역과 상왕십리역의 개원가 내 상가의 월임대료 시세를 살펴보면 2층 전용면적 35평의 상가가 월세 450만원에 보증금 5000만원에 거래되고 있으며, 초역세권에 가까워질수록 46평기준 월세 700만원에 보증금 1억2000만원까지 형성돼있다.

기존 경쟁 우려된다면 장기관점 재개발 주시

하지만 신규 개원을 노리는 입장에서 기존에 자리 잡고 있는 곳과의 경쟁이 치열하다면 다른 방향으로 눈을 돌릴 수밖에 없다.

왕십리역에서 도보로 10분정도 되는 지역에 재개발사업이 진행되고 있는 행당 7주택재개발정비구역 인근 상권도 신규 개원입지로 눈여겨볼 만하다.

행당 7구역은 성동구 행당1동 128번지 일대에 약 958세대가 공급될 예정으로 이주가 완료돼 철거가 진행 중인 것으로 알려졌다. 배후로 둘 수 있는 신규세대수가 적지만 앞서 신축이 이뤄진 주변의 세대를 끌어올 수 있다.

다만, 따로 상가건물이 들어설지 미지수이고 아파트상가를 노려야한다는 점을 고려할 때 개원 자리가 많지 않을 가능성이 높다. 또 이미 높은 임대가를 형성하고 있는 왕십리역 근처에 아파트 상가 프리미엄이 붙으면 임대가가 부담으로 작용할 수 있다는 점은 확인해 둘 필요가 있어 보인다.

성동구 내 신축분양을 앞두고 있는 곳은 답십리역 인근 용답동 재개발 구역이 있다. 용답동 재개발 사업은 2019년 11월 14일 관리처분계획 변경인가를 거쳐 현재 조합원 및 세입자 이주가 마무리 단계에 있고 1670세대가 신규 유입될 예정이다.

메디칼타임즈가 방문했을 때도 지하철역 입구와 맞닿아 있는 상가들이 비워진 것을 확인할 수 있었으며, 내년 상반기 분양이 이뤄질 것으로 부동산 관계자들은 예측하고 있다.

행당7구역과 마찬가지로 아직 철거도 마무리되지 않았기 때문에 보다 완공까지 시일이 걸릴 예정이지만 재개발 구역 맞은편에 신규 빌딩이 들어서며 개원 선점을 노리고 있는 모습이었다.

답십리 1번 출구 앞 2021년 3월 준공예정인 건물 70평기준으로 보증금 1억 5000만원에 임대가 1040만원으로 형성돼 굉장히 높게 형성돼 있지만 신축건물이라는 점을 감안했을 때 완공 후 조정기간을 거칠 것이라는 게 부동산 관계자의 전언이다.

답십리역 부동산 관계자는 "용답동 재개발에 대한 기대심리가 작용하고 있는 상태지만 완공까지는 시일이 더 걸릴 예정"이라며 "하지만 재개발 구역과 맞닿은 주요상권은 변함이 없기 때문에 신축 건물에 선점을 노리는 문의는 꾸준히 있다"고 말했다.

그는 이어 "답십리역이 신답역과 용답역을 포용하고 왕십리, 청량리와 가깝다는 점이 매력으로 꼽힌다"며 "장기적 관점에서 두고볼 만한 매력은 있다는 생각이다"고 덧붙였다.