안녕하십니까? 지금까지 원장님과 자산관리에 대한 상담을 하면서, 투자실패의 유형을 살펴보면 대체로 원장님의 경우는 주식에 사모님의 경우는 부동산에 투자실패의 경험이 많으신 편입니다.

특히 부동산의 경우 잘못 투자하게 되면 시세는 오르지 않으면서 임대가 잘 되지 않아 관리비, 세금, 대출이자만 계속 지출하게 되면서 임대료를 인하하고 결국 매도가 하락으로 이어지게 됩니다.

부동산투자 고수들의 공통점을 살펴보면, 대부분 최초 투자 이전에 부동산현장에서 오랜기간 실전경험을 통한 연구를 하신 경우가 많습니다.

그렇게 어느 정도 내공이 쌓인 후에 처음 투자를 하였고 투자 이후 부동산 시장이 호전되거나 주변에 개발계획이 발표되면서 투자한 부동산의 시가가 폭등하여 대박을 터뜨린 경우가 많습니다.

그분들은 당시 운이 좋았다고 하지만 풍부한 경험과, 철저한 조사, 연구의 산물이였다는 공통점을 발견하게 됩니다.

그럼, 오늘은 이들이 밝히는, 부동산 투자의 성공비법에 대해 알아보겠습니다.

1. 평소에 준비하고 안목을 가져야 한다.

요즘은 정보공유의 속도가 빨라지고 있지만 아직도 약간의 시간차를 두고, 경제지표의 변화에 따라, 부동산 경기가 반응하고 있습니다.

따라서, 금리, 환율, 유가, 물가, 주식시장, 부동산 정책, 거래동향의 변화 등을 관찰하다 보면 사람들의 심리변화에 따른 부동산 경기의 변화를 조금씩 예상할 수 있습니다.

이러한 준비가 되지 않은 상태에서 지인들의 권유에 따라 하는 묻지마투자는 투자실패의 원인이 됩니다.

수익을 낼 수 있는 적절한 매매타이밍을 알아내는 ‘감각’을 키우는 것이 중요합니다.

2. 극심한 불경기에는 참고 기다린다.

경기침체가 지속되고 부동산거래가 실종되면 일단 관망하는 자세가 필요합니다.

이때, 일반투자자는 불안감에 손해를 보고서라도 팔려고 하지만 이미 매도타이밍을 놓친 상황에서는 부동산경기가 호전되기를 기다리는 것이 순리입니다.

투자의 고수들은 여유있게 투자하고, 시장을 보는 안목이 있기에 당황하지 않고, 침착하게 때를 기다릴 수 있는 것입니다.

국고채금리와 회사채금리의 차이인 신용스프레드가 좁혀지는 경기 상승모드나, 부동산 공실율이 낮아지고, 건축량이 증가하여 거래가 활성화 될 때 부동산매매에 나서는 것이 안전할 것입니다.

3. 무릎에서 사고, 어깨에서 판다.

'무릎에서 사고, 어깨에서 판다' 부동산시장에서도 이 격언은 사용됩니다.

전문가들도 경제원칙이나 통계수치에 근거하여 추세선을 그려보고 예상할 뿐이지, 정점은 예상할 수 없기 때문입니다.

따라서 정점에 대한 욕심을 버리고 적정수익을 목표로 미리 움직이는 경우가 오히려 적정시점이 되는 경우가 많습니다.

실제로 2007년 뉴타운 투자열기에 막바지로 재개발지분을 높은 프레미엄을 주고 사들인 분들은 별다른 차익을 보지못한 반면 IMF시절에 부동산시장이 폭락하여, 모두 투자를 꺼려할 때 역발상으로 강남의 아파트를 평당시세 1,000만원 정도에 재빨리 매입한 분들은, 이후 상당한 시세차익을 올릴 수 있게 되었습니다

4. 정부정책에 맞서지 말고 잘 활용한다.

부동산시장의 가장 큰손은 누구일까요? 바로 정부입니다. 따라서 부동산 정책은 부동산가격의 선행지수가 됩니다.

정부에서 발표한 개발정책관련 재개발 예정지역이나 기업도시, 혁신도시, 행정도시 주변의 땅값을 보면 다른 지역의 상승폭보다 몇 배씩 높은 것을 알 수 있습니다. 판교지구, 인천 영종지구, 경기도 고양 삼송 지구의 경우, 토지보상으로 100억원 이상의 보상을 받은 사람이 수십명에 이릅니다.

정부의 부동산 규제나 규제의 폐지도 역으로 잘 이용하면 이익실현의 기회가 있습니다. 1998년 정부가 소형주택건설 의무화 제도를 폐지하자, 중소형 아파트의 공급이 줄면서, 가격이 급상승하였습니다. 반대로 2003년 재건축시 이 제도를 실시하자 중대형 아파트의 수요가 늘어나 정책발표 2달만에 가격이 급상승하였습니다.

5. 적절한 갈아타기로 자산을 증식한다.

일반인들이 가장 많이 적용할 수 있는 법칙으로, 지역에 따라, 양도세 비과세 요건이 충족되면 바로 좀 더 나은 조건의 주택으로 갈아타면서 자산증식을 하는 것입니다.

여기서 중요한 것은 나보다는 남이 선호하는, 주택시장의 트렌드를 선도하는 지역과 브랜드를 선택하는 것입니다.

이제 전국적인 주택가격 상승장세는 지나고, 좋은 지역, 대표브랜드 위주의 국지적인 장세가 대세로 형성될 것입니다.

주택 이전지역으로는 주민들의 소비성향이 높은 지역, 미래 개발이 예정되는 지역으로 적절한 시점에 갈아타기를 하는 것이 향후 시세차익을 올리는데 유리할 것입니다.

“부동이 적이다”라는 부동산 격언이 있습니다.

주변에도 부동산가격의 흐름에도 상관없이, 평생 같은 집에서만 사는 사람과, 적당한 때에 집을 사고팔아 여러 번 옮기는 사람이 있는데, 수년 뒤에 사는 모습을 보면 확실히 차이가 나는 것을 보게 됩니다.

때로는 자주 ‘손바꿈’을 하는 것보다, 느긋하게 기다리는 것이 큰 수익을 안겨주기도 하지만, 대부분 새로운 투자 타이밍이 생기면, 놓치지 않고 움직이는 편이 더욱 유리합니다.