개원환경이 점점 어려워지고 경쟁 또한 심화되면서 개원 시 입지선정과 계약 또한 개원의 안정성 및 비용의 효율성 측면에서 더욱 중요해지고 있습니다.

특히, 임대차계약을 통한 개원시 계약내용이 병원경영에 큰 영향을 미치는 경우가 종종 있으므로 신중한 임대차계약이 요구되는 상황입니다.

그래서 오늘은 개원시 리스크를 조금이라도 줄일 수 있도록, 병·의원용 상가의 임대차계약시 유의해야 할 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

개원을 위한 임대차 계약시 가장 중요한 부분은 계약대상 상가의 등기부등본과 건축물대장의 확인이라 할 수 있습니다.

등기부등본은 갑구와 을구로 나뉘며 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리사항이 기재되어 있습니다.

등기부등본의 갑구를 통해 현재의 소유자와 계약당사자의 일치 여부를 확인할 수 있으며, 임대차계약의 위험성을 알리는 압류 및 가처분, 경매진행여부 등도 파악할 수 있습니다.

을구를 통해서는 계약대상 상가의 근저당권설정여부 및 금액, 전세권 설정 등을 알 수 있으므로 보증금의 안전성 및 향후 경매 등 사고발생 가능성을 가늠하는데 유용하다 할 수 있습니다.

건축물 대장은 임대차계약 대상 상가의 현황 및 이용상태가 기재된 공부로 면적, 층수, 용도 등에 대한 파악이 가능한 서류입니다.

건축물대장을 통해 병·의원 개설 가능여부를 파악할 수 있고, 건물의 전체 상황을 가늠해 볼 수 있으므로 계약 전 필수적으로 살펴봐야 할 서류라 할 수 있습니다.

임대차계약시 계약서상 면적과 실제 면적의 차이가 발생하는 경우가 종종 있으며 계약서 작성시 예측하지 못한 비용이 개원 후 발생하는 경우도 있으므로 면적과 가격에 대한 사전 검토 및 협의도 중요한 사항이라 할 수 있습니다.

면적은 전용면적, 공용면적, 임대면적으로 나눌 수 있으며 실제 병·의원으로 사용할 수 있는 전용면적에 대한 실측을 통해 정확한 사용가능면적을 파악해야 할 것입니다.

임대면적은 전용면적과 계단, 주차장 등 공용면적을 합한 면적으로 공용면적 비율이 높다면 일반적으로 쾌적한 건물상태를 유지하고 있을 가능성이 높다고 할 수 있습니다.

하지만 그만큼 임대료 및 관리비 부담이 커지므로 개원목적에 맞는 선택이 필요하다 할 것입니다.

임대차 계약시 가격 즉, 비용은 보증금과 임대료, 관리비 등으로 크게 나눌 수 있습니다.

보증금에 대해서는 안전성 확보를 위해 전세권 가능여부를 사전에 협의하는 것이 좋으며 임대료에 대해서는 지급방법, 부가가치세 포함 여부 등 사소한 것이라도 확인하는 것이 필요합니다.

임대료와 보증금간의 전환가능 여부 및 전환이율에 대한 협의를 통해 적정 보증금·임대료비율을 맞추는 것도 효율적이라 할 수 있습니다.

임대차기간 및 인테리어 공사에 관한 사항도 임대차계약시 체크해야 할 중요사항이라 할 수 있습니다.

최초 임대차계약시 계약기간에 대한 확정, 갱신시 임대조건 등에 대한 사전협의가 필요하며, 상가임대차보호법 적용대상인지에 대한 파악도 중요하다 할 수 있습니다.

다만, 주요 병·의원입지 후보지가 대부분 상가임대차보호법 적용대상을 벗어나기 때문에 더욱 계약기간과 갱신조건에 대한 협의가 필요한 상황이라 할 수 있습니다.

인테리어 공사에 대해서는 공사개시시점 및 잔금전 공사가능여부에 대한 사전협의가 필요하며, 인테리어 공사기간중의 임대료 면제 등의 요구도 가능하므로 가급적 비용을 줄일 수 있는 방법을 찾는 것이 효율적이라 할 수 있습니다.

임대차기간 만료 또는 중도해지시 원상복구에 대한 사항도 명확하게 해두는 것이 좋습니다.

간판설치, 용도변경 등도 임대차 계약시 유의해야 할 사항입니다.

간판설치 가능여부, 적법한 간판설치 위치인지 미리 파악해 두는 것이 개원후 불의의 상황을 피할 수 있는 방법이며, 설치 장소 및 개수를 사전에 협의하여 명확히 하는 것이 필요합니다.

용도변경이 필요한 경우 변경가능여부를 설계사무소 및 구청을 통해 확인하는 것이 필요하며 변경시 비용 및 부담주체를 사전에 협의해 두는 것도 필수적이라 할 수 있습니다.

용도변경 비용이 수백만원에 달하는 경우도 종종 있어 분쟁가능성이 높기 때문입니다. 기타 동일진료과목의 임대차 제한과 권리금 등도 사전에 확인하여 대비하는 것이 좋습니다.

다음으로 병·의원용 상가 분양을 통해 개원할 경우, 분양계약시 유의해야 할 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

먼저 준공시기에 대한 확인이 필수적입니다. 종종 예상시기보다 준공이 늦어지는 경우가 발생하기 때문에 준공시기, 인테리어 가능 시기에 대한 확인이 필요하며 준공시기와 지체시 보상사항에 대한 명시를 통하여 예측하지 못한 손해를 피할 수 있습니다.

일반적으로 상가공사 및 분양에는 시행사, 시공사, 분양대행사가 관련되어 있습니다.

시행사는 상가공사 및 분양의 최종 책임회사로 분양계약은 시행사와 하게 됩니다. 시공사는 단순히 공사만을 맡는 경우가 많습니다.

분양대행사는 분양 업무만을 대행하는 회사로 계약에 대한 책임을 지는 것은 아니므로 분양대행사를 통한 분양계약시 분양광고 등과의 일치성 여부 및 계약내용에 유의해야 할 것입니다.

기타 상가공사 및 분양의 주체인 시행사의 건전성 및 자금관리의 투명성 등을 확인하는 것이 좋으며 계약서상의 내용과 실질상가의 일치여부, 간판위치에 대한 실질 확인도 필요하다 할 수 있습니다.

지금까지 임대차계약을 통한 병·의원 개원시 유의해야 할 사항에 대해 살펴보았습니다.

병·의원 개원이 점점 어려워 지는 상황에서 주의 깊은 임대차계약은 개원후 불의의 손해를 방지하고 개원리스크를 줄일 수 있다는 점에서 점점 중요성을 더해가고 있다고 할 수 있습니다.

따라서 개원시 임대차계약의 주요부분에 대한 이해와 사전지식을 갖추고 계약에 임하는 것이 효율적이며 더불어 전문가의 조언을 받는 것도 좋은 방법이라 할 수 있습니다.