의정부시 고산지구는 민락1지구와 민락2지구에 이어 형성된 택지지구로 2020년 1월부터 입주가 본격적으로 시작되면서 새로운 개원 입지로 관심을 받고 있다.

특히, 기존의 의정부시 상권은 물론 가장 가까이 맞닿아있는 민락지구가 도보로 이동하기에는 접근성이 떨어지는 만큼 고유의 신규상권을 형성할 수 있다는 점이 매력이다.

하지만 신규 상권 형성의 고질적인 문제 중 하나인 입지를 다지기까지 시간이 걸릴 수 있다는 점은 고민해봐야 할 사항이다.

유동인구 2만여명에 분양호재 안정적…장기적 3만명 기대해볼만

현재 의정부 고산지구는 쌍용 더플래티넘 638세대와 센트레빌 1215세대가 1월과 2월 순차적으로 입주를 예정하고 있으며, ▲대광로제비앙 722세대(4월) ▲LH행복주택 500세대(6월) ▲LH국민임대 670세대(8월) ▲대방노블렌드 932세대(10월) ▲LH공공분양 1330세대(21년 1월) 등 순차적으로 내년 1월까지 2개월 간격으로 5500여세대가 입주를 완료할 예정이다.

그렇게 되면 고산지구는 최초 개발당시 계획했던 입주의 61%가량을 내년 1월까지 마무리 짓게 되며, 이후 분양이 아직 마무리 되지 않은 3838세대까지 합치면 고산지구는 최대 9845세대 입주 3만여명 이상의 유동인구가 발생한다는 계산이 가능해지게 된다.

입주가 순차적으로 이뤄지기 때문에 개발이 한창 이뤄지고 있는 고산지구는 아직까지 개원을 할 수 있는 상가는 제한적이다.

개원이 가능한 곳은 고산지구 메인도로를 따라 입주 아파트 맞은 편에 줄지어 마련된 상가 건물들이 있으며, 고산지구 중앙에 여러 상가 건물이 위치한 중심상가 부분이 개원을 노릴 수 있는 장소이다.

현재 중심상가 빌딩은 내과, 이비인후과, 소아청소년과, 치과 등 신도시에 선제적으로 들어가는 필수과들이 입점을 확정지은 상태다.

다만, 상가 건물이 기본적으로 7~8층 규모로 지어지고 있고 입주가 이제시작 되는 만큼 입점을 확정지은 곳이 선점효과를 누리고 있는 것은 아니기 때문에 전략적인 선택에 따라 같은 전문과목에도 개원이 충분히 가능해보인다.

실제 고산지구는 일반 신도시가 아파트 단지가 둘러싸인 중앙에 중심상가단지가 위치한 것과 달리 기다란 메인도로를 따라 일자 형태로 아파트가 들어서는 만큼 올해 개원예정인 초등학교 앞 등을 고려해 볼 수 있다.

또한 고산지구의 개원이 고민되는 요소는 바로 맞닿아 있는 민락지구. 코스트코 등 이미 상권과 의원이 선점하고 있는 상태지만 고산지구에서 도보로 이동이 불가능한 거리이기 때문에 상대적으로 분산수요에 대한 걱정이 덜 하다는 것도 강점 중 하나다.

경기도 평균 보다 적은 분양가…신규 상권 장기적 접근 단점도

현재 고산지구 내 상가 분양가는 1000만원에서 600만 원 선에서 거래가 되고 있다.

의원이 2층부터 5층까지의 상가를 선호한다고 봤을 때 2층의 경우 평당 1000만원의 분양가가 책정돼 있으며 한 층씩 올라갈 때마다 평당 100만원씩 떨어진다.

임대가는 보통 분양가의 5~6%정도로 50평에 분양가가 1000만원이라고 가정했을 경우 분양가가 5억 원에 임대가는 1년 3000천만 원, 월 250만 원 정도로 예상이 가능해진다.

이는 기존 다른 경기도권의 분양가에 비하면 상대적으로 저렴하게 책정된 가격이라는 게 개원입지 전문가의 설명이다.

개원입지전문가는 "다른 경기도권을 보면 2층 분양가가 1400만~1600만원선에서 움직이고 상권이 크고 도시가 큰 경우 3000만원 후반에서 4000만원초반에서 분양가가 형성된다"며 "고산지구의 경우 지하철이나 버스 등 교통문제가 아직 남아있고 장기적 관점에서 바라봐야하기 때문에 상대적으로 낮은 분양가가 형성돼 있다"고 말했다.
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이와 함께 고산지구에는 복합문화융합단지가 형성되고, 의정부교도소 부지 약 12만평에 의정부지방법원과 검찰청이 2025년 말 확정을 계획하며 장기적으로 경기북부 법무타원이 형성 될 것이라는 기대감도 높은 상태다.

다만, 신규입주가 한 번에 이뤄지는 것이 아니라 순차적으로 이뤄지고, 상대적으로 개발이 이뤄지는 게 더디다는 측면에서 개원의 장단점을 면밀히 살펴볼 필요는 있다.

부동산 관계자는 "고산지구 입주가 시작하지만 복합융합단지 등의 진행이 느려서 전체 개발까지는 5년에서 10년을 바라봐야한다고 생각한다"며 "전부 형성되면 나쁘지 않은 상권이 만들어지겠지만 개원 초기 선점과 안정성 측면에서 저울질을 해야 할 것으로 본다"고 덧붙였다.