사실상 서울의 마지막 범 강남권 대규모 주거 단지로 꼽히는 고덕강일지구가 본격적인 터파기에 들어가면서 상가 분양에도 관심이 쏠리고 있다.

입주 세대만 1만 세대가 넘는데다 이미 입주가 끝난 강일지구 세대가 1만, 3만 미사강변지구가 도로 하나를 맞대고 있다는 점에서 상당한 배후세대를 확보하고 있기 때문. 결국 관건은 분양가다.

강남권 마지막 대규모 개발 단지 배후세대도 충분

고덕강일지구는 서울외곽순환도로 강일 IC 인근에 1, 2, 3 지구로 각각 개발되며 공공주택단지를 중심으로 본격적인 공사가 한창이다.

1지구의 경우 상업업무 복합단지가 계획돼 있으며 2, 3지구는 아파트와 주택지구가 포진돼 이미 입주가 끝난 강일지구와 미사강변지구를 맞대게 된다.

현재 예정된 입주 세대는 1만 1106세대로 이미 강일리버파크 등 대규모 아파트단지가 들어선 강일 1지구와 2지구 등 1만 342세대를 합하면 배후세대는 총 2만 세대를 넘어설 것으로 전망된다.

여기에 도보로 15분, 차량으로 5분 거리에 3만 세대에 달하는 미사강변지구가 위치한다는 점에서 고정 수요를 가져갈 수 있는 가능성이 매우 높다.

공공택지개발지구임에도 아직 상가 분양이 시작되지 않은 시점부터 이미 분양 정보가 오가며 초미의 관심이 쏟아지고 있는 것도 이러한 이유 때문이다.

더욱이 인근에 위치한 강동첨단업무단지에 삼성물산과 삼성엔지니어링 등 대규모 회사들이 입주하면서 주거 인구가 아닌 수요도 1만명을 넘어서는 것도 큰 호재 중의 하나다.

특히 풍부한 배후 세대에 비해 상가 공급율이 불과 1%밖에 되지 않는 것도 호재 중 하나로 꼽히고 있다. 치열한 경쟁을 이겨내고 나면 상대적으로 안정적인 수요를 가져갈 수 있는 이유다.

그렇다면 과연 중요한 지표 중 하나인 분양가는 어떻게 형성될까. 상가 분양은 2018년 하반기 시행자 선정이 마무리된 후 본격화된다는 점에서 아직 섣불리 예측하기는 쉽지 않다.

일부 선분양을 확보한 부동산개발업체 등에서 일부 물량에 대한 분양권을 쥐고 있지만 이것만으로는 분양가 예측이 쉽지 않기 때문이다.

하지만 강남권의 마지막 대규모 주거 단지라는 점과 상가 면적이 크지 않다는 점에서 높은 분양가를 형성할 것이라는 전망은 새어나오고 있다.

현재 상가 분양이 마무리되고 있는 미사강변지구가 역세권은 3.3㎡당 1500만원에서 1800만원대에 분양되고 있으며 역세권이 아닌 지역도 1200만원에서 1400만원대까지 형성됐다는 점에서 그보다 높지 않겠냐는 관측이 나오고 있는 상황.

경기도에 편입돼 있는 미사강변지구보다 고덕강일지구가 서울, 특히 범 강남권으로 들어가는 만큼 이에 대한 프리미엄이 있을 수 밖에 없다는 전망이다.

일근 부동산 중개업체 관계자는 "분양 문의는 이미 올해 초부터 많이 들어오고 있는 상황"이라며 "아직까지 예측하기는 쉽지 않지만 그래도 서울이고 신축 상가인데 미사강변이나 인근 상일동 상권보다는 조금 더 받지 않겠느냐"고 귀띔했다.

그는 이어 "내년 초 즈음이나 돼야 어느 정도 분양가 등이 윤곽이 잡힐 것"이라며 "요즘은 부동산보다는 개발업체 중심으로 분양이 진행돼 우리쪽으로 오는 것이 조금 느리다"고 전했다.

높은 분양가 부담감…철저한 신규 진입 전략 필요

이렇듯 최근에 진행된 인근의 미사강변지구, 다산신도시 등 보다는 높은 분양가가 예상되는 만큼 철저한 신규 진입 전략이 필요해 보인다.

대규모 배후 세대와 부족한 상가 물량으로 충분한 경쟁력은 확보가 됐지만 그만큼 자리를 잡기까지 비용 부담이 큰 이유다.

치밀한 진입 전략으로 수요 예측을 하지 않는다면 선점 효과보다는 리스크를 안아야 하는 위험이 도사리고 있다는 의미.

결국 급여과는 높은 분양가를 감당할 수 있는 환자군을 확실히 확보할 수 있을지가 관건이며 비급여과는 범 강남권에 속해있는 단지에서 차량으로 20~30분 거리에 있는 전국구 병원들과 경쟁해야 하는 것이 부담이다.

이미 분양이 끝난 미사강변지구에 입주한 병의원 및 강일지구에 자리잡은 의료기관들과의 경쟁도 고려해 봐야할 부분이다.

근린도로를 맞대고 있는 강일지구만 해도 이미 2009년부터 분양을 시작해 메디컬빌딩 등을 포함한 다수의 병의원들이 입점해 있기 때문이다.

실제로 강일 1지구 중심 상가지역에는 내과, 가정의학과, 소아과 등 대표적인 급여화들을 비롯해 피부과, 안과 등 비급여 과목들도 상당수가 입점해 있는 상황이다.

단순히 배후 세대만을 기대하기 보다는 이들과 경쟁할 수 있는 차별화된 경쟁력을 점검하는 것이 중요하다는 의미가 된다.

병의원 입지 전문가는 "교통과 배후세대는 충분한 장점이지만 역시 중요한 것은 분양가라고 본다"며 "확실한 경쟁력이 있다고 판단되지 않는 이상 리스크가 큰 분양 물건 보다는 임대를 고려하는 것도 하나의 방법"이라고 조언했다.