서울 동북권 교통의 요지인 청량리역 일대가 재개발·광역교통망 확충 등 대형 호재를 등에 업고 새로운 개원가 격전지로 떠오르고 있다. 전통 시장 중심의 노인 환자 수요에 신규 주택 공급에 따른 젊은 인구 유입이 더해지면서 개원 입지에 구조적인 변화가 예상된다.

이미 청량리역 상권은 특유의 교통 접근성과 풍부한 유동 인구를 바탕으로 다수의 의료기관이 밀집해 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 메디칼타임즈는 개발 기대감과 과밀 경쟁이라는 양면성을 지닌 청량리역 상권을 방문해 현황과 전망을 짚어봤다.

■뉴타운으로 청량리 들썩…상권에 젊은 피 수혈되나

청량리역은 서울 동북권의 핵심 허브다. 현재 1호선, 수인·분당선, 경의중앙선, 경춘선, KTX강릉선 등 총 6개 노선이 교차한다. 향후엔 GTX-B, GTX-C, 면목선, 강북횡단선 등이 더해질 예정이어서 광역 환승 중심지로의 지위가 더욱 강화될 전망이다.

더욱이 청량리역은 환승센터를 기점으로 서울과 수도권 동북부 지역을 광범위하게 연결하며, 도심 및 강남권까지 닿는다.

상권은 시장 중심의 유동 인구가 매우 두드러진다. 미주상가, 백화점과 경동시장, 청량리종합시장 등 대형 전통 시장을 중심으로 형성돼 특히 중장년층과 노년층 유동 인구가 압도적이었다.

이런 유동 인구는 역 인근에 울산·춘천 등 외부 지역 분양 홍보관이 몰려있는 현상으로도 입증된다. 광범위한 지역에서 인구가 유입되는 청량리역의 잠재력을 보여주는 것.

더욱이 청량리 일대는 대대적인 재개발이 진행·예정된 뉴타운 지역이다. 현재 초고층 주상복합단지 건설이 활발하게 진행되고 있으며, 이미 입주한 세대도 수천이다.

일대에서 가장 큰 상권을 보유한 청량리역 특성상 전농·답십리 뉴타운 등 인근 주택 공급으로 인한 유동 인구 유입도 기대된다. 이렇게 단기간에 약 1만 명 규모의 이주 인구가 유입될 가능성이 있다는 분석이다.

■환자 수요 확실한 청량리…개원 매물도 별 따기

청량리역 상권은 시장을 중심으로 형성돼 있으며, 지하철 입구로 접근성이 우수하다는 것도 특징이다. 개원가 역시 시장 통로 및 지하 보행 동선을 축으로 형성돼 있다. 또 상권을 가로지르는 왕산로를 기점으로 재개발이 완료된 주상복합 상가들과 그렇지 않은 시장 상가가 확연한 차이를 보였다.

이런 유동 인구가 의료 수요로도 이어지고 있다. 실제 청량리역 일대엔 40~50개 의원이 운영 중인데 이 중 같은 장소에서 오랜 기간 운영 중인 의원도 다수였다.

진료과 분포를 보면 노년층 수요를 기반으로 안과·비뇨의학과 등 노인 질환을 보는 진료과와 정형외과·마취통증의학과 등 통증 질환을 보는 의원이 주였다. 이와 함께 범용성이 뛰어난 내과·이비인후과 등 일반 진료과, 미용 수요를 흡수하는 피부과 등이 적지 않은 수를 차지하고 있다.

다만 신규 상가 공급이 상대적으로 부족해 개원 매물은 적었다. 이런 상황 때문인지 일반적으로 개원하기 어렵다고 여겨지는 층수와 노후 상가에서 운영 중인 의원이 여럿이었다. 특히 정형외과·신경외과 한 곳이 1층 상가에서 운영 중인 것이 눈에 띄었다. 노출이 제대로 되지 않는 대로변 뒤편 건물까지도 의원이 들어차 있었다.

실제 전반적으로 공실이 적었는데 개원에 적합한 경우, 매물 가격대가 보증금 7000만~1억 2000만 원에 월세 400~500만 원 수준으로 형성돼 있었다. 대로변이거나 넓은 평수, 신축 건물인 경우 보증금이 수억 원, 월세가 수천만 원대로 뛰었다.

그럼에도 환자 수요는 확실하다는 게 인근 부동산 관계자의 설명이다. 한 자리에서 오랜 기간 운영 중인 의원이 많고 교통 허브 특성상 야간·주말에도 환자가 꾸준하다는 것. 실제 청량리역 일대엔 주말·야간 진료하는 의원들이 적지 않았다.

■재개발은 호재지만 "높은 임대료, 과밀 경쟁 주의"

하지만 높은 임대료와 과밀 경쟁은 진입 장벽이다. 현시점에선 향후 재개발로 인한 확실한 인구 유입이 없다면 개원 초기 고정비를 버티기 어려울 것으로 보인다. 주택 공급, 교통망 확충은 확실한 호재지만, 변화 속도와 규모가 예측만큼 빠르지 않을 수 있는 것.

노후 상권 특성상 신규 개원 시 더 많은 인테리어 비용이 들어가고, 향후 운영 단계에서도 기존 의원과 경쟁하기 위한 마케팅 비용을 추가로 감당해야 한다.

시장 중심 상권 구조 특성상 외곽 확장 가능성이 제한적일 수 있다. 임대료 상승 압력, 권리금 과열, 공간 확보 어려움 등은 전통 상권에서 자주 나타나는 문제다. 공사 기간 중의 혼란, 상권 분절 또는 보행 동선 변화 등도 개원 초기 리스크 요인으로 작용할 가능성이 있다.

이와 관련 부동산 관계자는 "청량리역은 GTX 등 광역 교통망 확충과 대규모 재개발이 결합돼 외부 수요가 폭발적으로 유입될 것으로 기대되는 입지"라며 "전통 시장 기반의 노인 환자 수요층이 이미 두터운 데다, 신축 주택 공급으로 젊은 인구까지 유입되면서 다양한 환자 풀을 동시에 확보할 수 있는 것이 가장 큰 장점"이라고 설명했다.

이어 "다만 이미 경쟁이 치열한데다가 재개발로 인구가 유입된다고 해도, 동시에 이를 노린 신규 의료기관 진입도 이뤄질 것이라는 점을 고려해야 한다"며 "재래시장 기반으로 인한 건물 노후화 문제와 높은 임대료 상승 리스크도 신중하게 고려해야 할 부분이다. 개원 시에는 이런 양면성을 극복할 수 있는 전략이 필요하다고 본다"고 말했다.