[병원경영인사이트] 박영태 KY법률사무소 대표변호사

부동산·행정법 전문변호사가 짚는 개원의가 반드시 확인해야 할 체크리스트
-계약서에 도장 찍기 전, 법령과 판례로 미리 짚어보는 리스크 관리-

병원의 '부동산'과 '행정법'은 원장님들에게 낯선 영역이고, 위 두 영역의 실수는 수억 원의 매몰 비용, 개원 무산, 면허·업무정지로 이어질 수 있기에 반드시 확인해야 할 부분을 정리합니다(본 칼럼은 일반적 정보 제공 목적이고 개별 사안 법률자문을 대체하지 않습니다. 인용 법령·판례는 작성 시점 기준이고, 실제 분쟁 대응 시 최신 내용을 재확인하고 전문가 검토를 받으시기 바랍니다.)

1. 개원할 공간의 건축물대장상 용도와 용도변경 가능성 확인하기
"의원"을 개설하려면 임차 또는 매수 부동산이 제1종 근린생활시설(의원 등) 용도에 해당하여야 하고, "병원급"을 개설하려면 의료시설(병원 등) 용도여야 합니다(건축법 시행령 제3조의5, 별표1). 건물 자체가 관계 법령상 허가·신고 없이 건축·증축·개축된 위법건축물이라면 의료기관을 개설할 수 없습니다(의료법 제33조 제7항 제4호).
실무 체크포인트는, "계약 전"에 건축물대장·현장현황·위반건축물 표기, 그리고 필요시 용도변경 가능성(피난, 주차, 소방 등)을 관할 행정청에 확인하는 것입니다.

2. 업종제한 약정
메디컬빌딩·집합상가에서 업종제한(동종 업종 금지, 독점)은 분양계약, 관리규약, 임대차 특약 등 다양한 형태로 나타나고, "누가 누구에게 어떠한 범위로 구속되는지"가 핵심 쟁점입니다. 상가를 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우, 수분양자나 그 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 점포 입주자들 사이에서 업종제한약정을 준수할 의무가 있고, 업종이 지정된 점포가 상가 전체 중 일부에 불과하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자 또는 그 양수인 사이에는 위 업종제한 법리가 적용됩니다(대법원 2007다8044 판결).
점포별 업종을 지정하여 분양한 상가에서 그 지위를 양수한 자 또는 임차인이 업종제한 약정을 위반하면, 영업상 이익을 침해당할 처지의 자는 침해배제를 위해 동종업종 영업금지를 청구할 수 있습니다(대법원 2009다61179 판결).
실무 체크포인트는, 업종제한 근거문서(분양계약/관리단규약/임대차특약) 원문을 확보하여 (a) 금지되는 업종 범위, (b) 동종·유사업종 판단기준, (c) 제재수단(영업금지/손해배상/해지/위약금), (d) 적용대상(특별승계인·임차인 포함 여부)​을 문언으로 확정하는 것이 필요합니다.

3. 권리금 회수기회 보호, 차임 연체, 계약갱신
임대인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 일정한 방해행위를 하여 임차인의 권리금 수령을 방해해서는 아니 되고, 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상해야 합니다(상가건물임대차보호법 제10조의4).
임차인이 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 구하려면 원칙적으로 임대인에게 신규임차인을 주선해야 하고, 만약 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 거절행위에 해당하여 손해배상을 청구할 수 있습니다(대법원 2018다284226 판결).
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호 사유가 있는 경우 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있고, 이 경우 권리금 회수기회도 보호되지 않습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제10조 제1항 단서).
실무 체크포인트는, (1) 임대차 종료 6개월 전부터는 "권리금 회수 국면"으로 전환된다고 보고, 신규임차인 후보군 접촉 기록, 조건 제시, 임대인 협의 요청 등을 문서화(내용증명, 이메일 등)하고, (2) 3기 차임 연체는 계약의 갱신뿐 아니라 권리금 회수에도 치명적이므로, 차임 지급 관리를 반드시 챙기는 것입니다.

4. 원상회복 범위, 통상의 손모(노후화·마모), 지체 손해
임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있습니다(민법 제654조, 제615조). 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해지는데, 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 합니다(대법원 2017다268142 판결).
별도 약정이 없는 한 임차인은 자신이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되고 이전 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없고, 통상의 손모는 임대차계약의 본질상 예정되어 차임 등에 반영되어 있으므로 임차인의 원상회복의무 범위가 아닙니다.
원상회복을 지체하면 임대인은 원상회복비용 손해 외에 지체 손해(차임 상당)를 추가 주장할 수 있으나, 지체 손해는 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액입니다(대법원 97다15104 판결).
실무 체크포인트는, (1) 인수 시점 사진·동영상·도면 대장화, (2) 철거 대상과 잔존(양도) 대상의 구분, (iii) 감가상각·내용연수 반영 방식(손해액 산정)을 사전에 합의하는 것입니다.

5. 임대인의 수선의무와 차임 감액·지급거절
의원 운영 중 누수·전기용량·급배수 등 하자 발생 시, 수선의무 존재와 차임 대응(감액/지급거절/해지)이 단계적으로 문제됩니다. 임대차에서 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하며, 파손·장해가 사소하여 사용·수익을 방해하지 않으면 수선의무가 없지만, 수선하지 않으면 계약 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 정도라면 수선의무를 부담합니다(대법원 2004다2151 판결).
임대인이 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우, 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다.
실무 체크포인트는, 하자 발생 시점부터 (1) 하자 통지 증거화(서면 통지, 사진/영상), (2) 진료 중단·매출 감소 등 손해 자료 확보, (3) 수선 범위·공사기간·임시 진료 대책까지 포함한 "합의서"를 받는 것입니다.

6. 행정처분 제소기간과 대응 구조
요양급여 부당청구·의료법 위반이 문제되면 업무정지·과징금·환수처분이 이어지고, 제소기간을 놓치면 나중에 형사 무죄가 나와도 행정처분을 다투기 어려워지므로 당해 행정처분서를 받으면 90일 이내에 행정심판 또는 행정소송을 제기하는 것을 검토해야 합니다. 특히 업무정지, 면허정지의 경우는 사실상 폐업 위기이므로, 위 행정소송 등의 제기와 함께 집행정지신청을 통해 법원의 최종 판단을 받을 때까지 업무를 계속할 수 있도록 조치할 필요가 있습니다.
실무 체크포인트는, 형사사건과 병행되는 사안의 경우 행정소송을 간과하지 않도록 유념하고, 행정소송에서는 특히 집행정지결정을 받아 처분의 효력을 잠정적으로 중단시켜 업무 공백과 사업상 리스크를 최소화하는 것입니다.

7. 병·의원 양도양수에 따른 법적 리스크 관리

병·의원 양도양수는 신규 개원의 부담을 덜어주는 합리적인 선택으로 꼽힌다. 기존 환자 네트워크와 의료 장비, 인테리어를 그대로 인수할 수 있어 개원 초기 리스크를 줄일 수 있기 때문이다. 그러나 눈에 보이는 유형 자산과 매출에만 집중하다 보면, 눈에 보이지 않는 '행정법적 리스크'와 '부동산 분쟁'이라는 암초를 만나기 쉽습니다.

특히 양수인이 직면할 수 있는 가장 큰 리스크는 양도인(전 원장)이 저지른 위법행위(국민건강보험법 등)에 대한 행정처분을 양수인이 그대로 떠안게 되는 것입니다. 이와 관련하여 양수인이 처분 또는 위반사실을 알지 못하였음을 스스로 증명한 경우 처분 승계의 효과를 면할 수 있기도 하지만, 그 증명책임은 양수인에게 있고, 실무상 선의 입증이 녹록치 않습니다.
실무 체크포인트는, 양도양수 계약 체결 전, 관할 행정청과 국민건강보험공단을 통해 행정처분 이력을 확인할 필요가 있고, 양도양수 계약서 작성 시 이 부분에 관한 통지의무뿐만 아니라, 양도일 이전 사유로 발생한 행정처분(업무정지, 과징금 등)에 의한 양수인의 불이익을 고려하여 계약해제, 손해배상 등의 조항을 포함시키고, 무엇보다도 애초에 영업승계(인적, 물적 동일성 유지)의 위험을 방지하도록 계약상 법적 구조를 구성하여야 합니다.

8. 비의료인 개입 구조의 위험(이른바 사무장 병원)
의료법은 의료인·의료법인 등 법이 정한 자 외에는 의료기관을 개설할 수 없다고 규정하고 있고(의료법 제33조 제2항), 이는 강행법규이고, 이를 위반하여 이루어진 약정의 효력은 무효입니다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2019다299423 판결).
개설명의인이 의료인이라 하더라도, 제3자인 비의료인이 자금을 조달하고 운영 성과를 귀속받으며 인사 결정 등을 주도하는 구조라면 그 의료인은 형식적 명의인에 불과합니다. 이 경우 의료기관 개설 관련 계약은 민법상 무효가 되고, 관련자는 형사처벌(10년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금, 의료법 제87조) 대상이 될 수 있습니다.
실무 체크포인트는, 비의료인이 의료기관 개설에 관여하는 경우 실질상 병원 운영권·의사결정권이 의료인에게 있음을 명확하게 하고, 자금과 회계 관리도 마찬가지입니다.

9. MSO를 이용한 사무장 병원의 문제
최근 MSO(병원경영지원회사)의 구조가 이른바 사무장 병원으로 판단되어 형사처벌, 요양급여비용 환수처분, 면허자격정지처분, 부가가치세·종합소득세·법인세 부과처분 등이 동시에 이루어지는 경우가 있고, 그 외에도 MSO 구조를 오·남용하여 의료기관과의 가공거래, 허위매출 등이 문제되고 있습니다. 실무 체크포인트는, 의료기관 운영의 실질은 의료인에 의하도록 계약 구조와 실행을 정비하고, 의료기관과 MSO 사이의 수수료 지급 등의 거래는 관련 증빙을 명확하게 분리하여 관리할 것이 요구됩니다. 만약 부가가치세 등 각 세법 위반이 문제된 경우에는 그 문제된 행위와 현상의 유형에 따라 각 세목별로 법 위반의 여부와 정도 및 부과제척기간(7년, 10년) 등이 달리 판단될 수 있으므로 분석적 대응이 필요합니다.

10. 제소전화해조서와 계약갱신요구권
병의원 건물 임대차계약을 체결하면서 10년 미만의 임대차기간을 정하고, 그 임대차기간 만료로 원상회복 및 건물 인도를 한다는 내용으로 제소전화해조서를 작성하는 경우가 왕왕 있고, 이 경우 '상가건물 임대차보호법'에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 문제됩니다. 먼저 당해 제소전화해조서에 계약갱신요구권을 포기하는 내용의 조항이 포함되어 있지 않다면, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다(대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결). 다만, 제소전화해조서에 계약갱신요구권을 포기하는 조항이 포함된 경우에는 '그 조항이 실질적으로 임차인에게 불리한 약정으로 볼 수 있는지'에 대하여 계약체결의 경위와 관련 제반 사정 등을 종합적으로 판단하게 되고, 그 여하에 따라 무효라고 판단되는 경우 준재심을 통해 제소전화해조서의 효력을 다투고, 계약갱신요구를 통해 임대차관계를 유지할 수 있고, 만약 실질적으로 임차인에게 불리하지 않다고 판단되는 경우에는 제소전화해조서의 내용에 따라 약정된 임대차기간의 만료로 임대차는 종료됩니다. 실무 체크포인트는, 제소전화해조서 작성 시 기재 내용의 법적 효력에 관한 검토를 선행하고, 임대인, 임차인은 계약체결 과정에서 각각 그 입장에 부합하는 증거를 수취, 관리할 필요가 있습니다.