단군이래 최대 재개발 구역이라는 수식어를 가진 한남3구역을 품고 있는 용산구가 이어지는 대규모 재개발 이슈로 들썩이며 개원가의 관심을 받고 있다.

하지만 대규모 재개발 특성상 장기적 접근이 필요해 서울역, 용산역, 이태원역 등 기존 상권에 개원을 노리면서 호재를 누릴 수 있는 노림수가 필요해 보인다.

메디칼타임즈는 용산구 내 주요 재개발 구역과 서울역, 용산 역 등 주요 상권을 찾아가 향후 개원입지로서 발전 가능성을 살펴봤다.

유동인구 끝판왕 서울역‧용산역…부족한 상권 파고들 전략 필요

서울역과 용산역(신용산역 포함)은 1호선, 4호선, 경의중앙선에 더해 KTX까지 4개 호선이 지나가는 것은 물론 서울 중심에 위치해 많은 유동인구를 강점으로 자리만 있다면 항상 개원입지의 우선순위에 둘 수 있는 핫스팟 중 하나이다.

하지만 상대적으로 다른 주요상권과 비교해 의원이 들어갈 수 있는 상가가 부족하고 지하철역과 바로 맞닿아있지 않다는 측면에서 '어떤 곳'에 들어가는 지가 개원 승패를 좌우한다.

서울역과 용산역의 공통점은 상가건물이 부족해 신규 개원 자체가 쉽지 않다는 점. 먼저 서울역의 경우 대형빌딩이 감싸고 있어 4번출구나 8번출구 길을 따라 올라가는 길목에 의원들이 자리 잡고 있다.

대형빌딩 내에는 개원하기가 힘든 만큼 의원들이 위치한 길목을 노리는 것이 필수적이지만 문제는 매물이 없다는 점. 의원을 개원할 수 있는 조건으로 부동산 매물을 검색해보면 서울역 인근을 다 합쳐도 10개가 채 되지 않으며 그마저도 편차가 커 실제 개원까지 이어질 수 있을지는 물음표다.

다만, 서울역 인근을 살펴봤을 때 오는 7월 개원을 노리는 정신건강의학과의원도 발견할 수 있어 빈틈을 노린 개원을 노린 수는 있어 보인다. 서울역 인근 시세는 의원 자리는 아니지만 음식점 자리 40평 상가가 보증금 3000만원에 월 임대료 300만원에 형성돼있다.

용산역의 경우 서울역보다는 상황이 좋다. 용산역 광장을 지난 구역에 빌딩 1~3층이 근린시설로 돼 있어 개원을 노린다면 상가 건물이 아예 없는 것은 아니다.

고려할 점은 기존에 이미 개원한 전문과목과의 경쟁을 피할 수 없다는 점과 높은 임대료를 감당해야한다는 것이다.

실제 용산역과 도보로 5분이 걸리지 않은 곳에 위치한 근린시설은 대부분 전문과목의원이 개원한 상태다. 여기에 22평 상가가 보증금 1억 원에 월임대료 400만원, 50평 상가가 보증금 1억5000만원에 월 임대료 900만원으로 서울 내에서도 손가락에 꼽는 임대료를 보이고 있다.

용산역부동산 관계자는 "용산역인근에 상가건물이 부족하기 때문에 좋은 위치에는 개원을 한 상태라 자리는 많이 없다"며 "설사 자리가 있더라도 높은 임대료를 감당해야한다"고 밝혔다.

용산역 신규 완공노린 개원…장기 재개발 관심도

현재 용산역 신규개원을 노린다면 가장 눈여겨 볼 수 있는 곳은 용산 센트럴파크헤링턴스퀘어(이하 헤링턴스퀘어)다. 최저 32층에서 최고 43층으로 지어지는 주상복합아파트로 1140세대가 입주 예정이다.

용산역에서 대로를 2개 넘어야하지만 도보로 10분 이내에 위치하고 있고 기존 상권과도 횡단보도 하나만 건너면 되는 정도이다. 오는 8월 준공이 떨어지면 입주가 시작한 만큼 일부 의원은 계약을 한 상황.

용산역 부동산관계자는 "근린시설이 2층까지 있지만 물량자체는 부족한 상황이 아니라서 아직 개원을 노릴 수 있는 상황이다"며 "선점할 수 있다는 판단을 내린 것 같고 임대가는 평당 14만 원 정도에 형성돼 있다"고 설명했다.

또한 국토교통부가 서울 용산 철도정비창 부지에 8000가구 규모의 도심형 공공주택을 공급해 '미니 신도시'를 만들겠다는 계획을 밝히면서 일대 부동산시장이 뜨거운 상황이다.

앞선 사례를 봤을 때 사업이 다시 좌초될 수 있기도 하지만 기존의 건물을 밀고 짓는 일반 재개발과 달리 빈 땅에 짓는 미니신도시급 아파트 단지로 시공기간이 짧을 것으로 예상되는 만큼 용산역 인근에 자리 잡고 있는 개원가에는 호재로 작용할 가능성이 높아 보인다.

현재는 도시개발사업은 내년 말 구역 지정, 2023년 말 사업승인을 거쳐 2024년이면 분양이 가능한 게 베스트 시나리오로 최대 3~4년 정도가 소요될 것으로 예상된다.

단군이래 최대 재개발 한남3구역…재개발 8부 능선 넘어 장기 투자 관심

단군이래 최대 재개발이라는 수식어를 가진 한남3구역이 최근 시공사를 선정하면서 재개발에 다시 시동을 건 만큼 향후 개원입지로서의 전망에도 관심이 높아진 상황이다.

한남 3구역 재개발은 용산구 한남동 686일대에 197개 동과 임대가구 876가구를 포함한 5816가구와 근린생활시설을 조성하는 사업으로 공사 예정 가격만 1조8880억원에 달해 역대 재개발 사업 중 가장 큰 규모다.

당장의 개원입지로서 큰 메리트는 없지만 대규모세대가 연이어 들어설 가능성이 높고 가까이 한남역과 이태원 상권을 흡수할 수도 있는 만큼 미래에 개원입지로 눈여겨볼 여지가 충분한 것.

인근 부동산관계자는 시공사를 선정한 만큼 재개발 사업의 8부 능선은 넘었다고 판단하는 상황. 시공사 또한 큰 변수가 없다면 내년 말을 지나 재개발 완공은 5~6년 정도를 내다보고 있다.

이 때문에 개원가에서는 신규개원보다 상가를 노린 후 이후 분양을 받는 방법의 투자 문의가 많다는 게 부동산관계자의 설명이다.

한남3구역 부동산 관계자는 "최근 개원이 아닌 재개발 이후 분양을 노리고 상가를 문의하는 의사들이 늘어난 상황이다"며 "재개발 이후 백화점 등 주요 근린시설구역이 설정되는 만큼 그곳의 분양을 노린 선택은 가능해 보인다"고 밝혔다.