메디칼타임즈는 심각한 경제위기를 맞아 개원의들에게 자산관리 정보를 제공하고자 매주 수요일 'Weekly 닥터스 경제브리핑'을 제공한다. 정보제공은 병·의원개원컨설팅업체 골든와이즈닥터스가 맡고 개원의들에게 필요한 주식 및 부동산 시장 등을 담을 예정이다. 편집자주

오늘은 동생 명의로 부동산을 구입해놓았다가 본인의 아들에게 다시 증여하면서 절세를 위하여 채무와 함께 토지를 부담부증여 하였으나 추가로 증여세 과세예고 통보를 받으신 김 원장님과 동생에 대한 사례를 말씀 드리고자 합니다.

동생명의 토지의 제자리 찾기

김 원장님은 동생 명의로 된, 20억 상당의 토지 중 절반인 10억원 상당의 토지를 11살인 아들에게 증여했습니다. 토지명의는 김원장님 동생으로 되어있었지만 실제 소유주는 김 원장님으로 김 원장님 동생은 명의만 형에게 빌려드린 것입니다.

김 원장님은 본인에게 다시 명의를 옮기려다 어차피 자녀에게 재차 증여할 것이라 아예 본인의 아들에게 바로 증여하기로 결정한 것입니다.

추가과세 받으신, 김 원장의 동생

이때 김 원장님은 토지에 근저당 설정된 채무를 아들이 인수하면 증여세를 줄일 수 있다는 얘기를 듣고 채무 3억원을 아들이 인수하는 방법으로 증여했습니다.

이에 따라 토지가액 10억원이 아니고 부담부로 증여한 채무 3억원을 차감한 7억원에 대해서만 증여세를 납부하여 절세를 한 것입니다.

하지만 김 원장님의 동생은 이후 세무서로부터 갑자기 과세예고 통지서를 받았습니다. 세무서는 수입이 없는 조카가 현실적으로 채무를 인수했다고 보기 어려우므로 7억이 아닌 10억 상당의 토지 전체에 대한 증여세를 추가로 과세하겠다는 통보를 한 것입니다.

그러면 절세를 위해 미성년자에게 부동산과 채무를 함께 인수시키는 부담부증여 시 고려해야 할 5가지를 말씀 드리겠습니다.

1. 친권자의 동의가 필요

민법에서는 ‘미성년자인 자녀가 법정대리인 동의없이 할 수 있는 유효한 법률행위는 단순히 권리만을 얻거나, 의무만을 면하는 행위여야 한다’라고 명시되어 있습니다.

이번 사례에서 김 원장님의 동생이 11살인 조카에게 직접 채무를 인수케하는 부담부 증여계약을 체결한 것은, 현실적으로 인정하기 어려우므로 세무서측이 부담부증여를 인정하지 않은 것입니다.

실제로 부담부증여를 인정받기 위해서는 증여계약서상 미성년자인 조카를 대신하여 법정대리인인 친권자가 증여계약을 체결하거나 자녀가 부담한 채무를 법정대리인이 동의한 내용을 나타내야 합니다.

2. 미성년자일 경우, 단순증여

대개 증여받는 자녀가 부담해야 할 세금을 줄이기 위해 부담부증여를 결정합니다. 하지만 증여 이후 인수한 채무는 자녀가 본인 소득범위내에서 상환해야 하고 만일 부모가 대신 상환하면 추가증여가 되는 것입니다.

현실적으로 미성년자인 자녀의 채무상환부담을 감안하면 단순증여가 오히려 바람직할 수 있습니다.

3. 부담부증여보다 보증금을 인수

이렇게 미성년자 자녀에게 부담부 증여시 추가 증여문제가 발생합니다. 이럴 때는 대출보다는 보증금을 인수하는 방법을 고려하는 것이 좋습니다.

보증금은 대출과 같이 동일한 채무로써 부담부증여의 절세효과가 있지만, 대출처럼 이자상환의 부담이 없어 부모의 추가증여문제가 없는 것입니다.

4. 부동산에 따라, 증여방법 결정

그리고 부동산의 종류에 따라 증여방법을 달리하는 것이 좋습니다. 임야나 나대지의 경우 대출을 인수하면 부채상환 시 결국 추가증여문제가 발생합니다.

반면 수익형 부동산의 경우 임대소득이 발생하고 이는 자녀에게 귀속되므로 추가증여 문제 없이 대출원리금을 상환할 수 있게 됩니다.

그리고 통상 정기적인 임대소득이 발생하지 않는 주택의 경우 대출보다는 보증금을 이용하여 증여세를 절세하는 것이 좋습니다.

5. 채무에 대한 세금의 비교 - 1

일반적으로 부담부증여는 부동산가액에서 채무가액을 차감한 가액에 대해서만 증여세가 과세되기 때문에 부동산만 증여받는 단순증여보다는 절세면에서 유리합니다.

하지만 채무부분에 대해서는 증여시 부모에게 양도세가 과세됩니다.

5. 채무에 대한 세금의 비교 – 2

그렇지만 채무인수를 통해서 줄어드는 증여세가 대신 부과되는 양도세의 금액보다 크기 때문에 결과적으로 부담부증여가 유리한 경우가 일반적입니다.

하지만 다주택자라면 보유부동산의 상황에 따라 세율이 달라집니다. 현재 2010년 말까지만 한시적으로 양도세 중과가 유예된 상태이라 3주택 보유자라면 한채를 증여하는 경우 양도가액에 따라 6~35%로 적용 받으며 주택투기지역은 10%가 추가됩니다.

2주택 보유자의 경우도 1채를 증여하는 경우 양도세율이 6~35%로 부과됩니다.

또한 보유기간에 따라서도 양도세율이 달라지기 때문에 결국 건건별 부담부증여와 단순증여의 세금가액 비교를 통하여 증여 물건과 증여시점에 따라 어느쪽이 유리할지 체크해보아야 합니다.

이상으로 미성년자 자녀에게 부동산을 부담부 증여 시 고려해야 할 점에 대해 말씀드렸습니다.

이처럼 소득이 없는 미성년자 자녀에게 부담부증여시에는 여러가지 상황을 고려하여 절세되는 총 금액을 비교한 후 부담부증여를 할 것인지 단순증여를 할 것인지 결정하는 것이 좋습니다.