보통 원장님들께서 아파트를 구입할 때 가격, 세금, 향후 전망 등 여러가지를 고려하여 구입여부를 결정하십니다. 하지만 이런 사항외에도 매우 중요한 고려요인이 있는데 그것은 바로 자금출처조사입니다.

요즘은 국세청전산화가 매우 잘 정비되어 있어 누구나 자금출처조사 대상자가 될 수 있으며, 미리 준비하지 않으면 예기치 못한 세금을 맞을 수 있습니다.

그래서 오늘은 자금출처조사와 기준에 대해 상세히 알아보고 이에 대한 대비방법을 살펴보도록 하겠습니다.

자금출처조사란 어떤사람이 재산을 취득하거나 부채를 상환하였을 때 그 사람의 직업, 나이, 그동안의 소득세납부실적, 재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환하였다고 보기 어려운 경우, 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하도록하여 출처를 제시하지 못하면 타인으로 부터 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 추징하는 것을 말합니다.

자금출처조사는 모든 경우마다 하는 것은 아니며, 10년 이내의 재산취득가액 또는 채무상환액의 합계액이 국세청 내부기준금액 미만일 경우에는 자금출처조사를 하지 않고 있습니다.

자금출처조사의 주요 대상자는 미성년자 등 소득이 없는 사람 나이와 직업을 감안할때 스스로 재산을 취득했다고 보기 어려운 사람 국세청 내부 기준금액 이상의 재산을 취득한 사람 부동산거래빈도나 취득가액이 높은 경우 등입니다.

자금출처조사 과정은 다음과 같습니다. 먼저 자금출처조사 배제기준에 해당되지 않아 대상자로 선정되거나 소명안내문을 받게 되면 15일 내에 증빙서류 등을 제출하여 취득자금의 출처를 밝혀야만 증여세 과세를 피할 수 있습니다.

이때 취득자금이 10억원 미만인 경우에는 80%의 출처를 증명하면 나머지 부분은 소명하지 않아도 되지만, 10억원 이상일 경우에는 전체 취득가액에서 2억원을 뺀 나머지금액을 모두 증명해야 증여세 과세를 피할 수 있습니다.

만약, 취득자금 소명을 하지 못할 경우 취득자금에서 소명금액을 뺀 금액이 증여추정금액이 되며, 증여추정금액에 따른 증여세율과 가산세율에 따라 증여세 및 가산세가 추징됩니다.

앞에서도 말씀드린바와 같이 자금출처조사는 모든 재산취득 경우마다 하는 것은 아니며, 세무관청 기준에 따른 일정금액 이하일 경우에는 자금출처조사를 하지 않습니다.

다만, 기준금액이내일지라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세됩니다.

주택구입시 세대주인 경우 30세 이상은 2억원, 40세 이상은 4억원까지 자금출처조사가 배제되며, 세대주가 아닌경우에는 30세 이상 1억원, 40세 이상은 2억원까지 입니다. 30세 미만일 경우에는 5,000만원까지는 자금출처조사를 하지 않고 있습니다.

이러한 금액은 한번에 한해 인정되는 것이 아니라 10년 동안의 합계액이라는 것에 주의해야 합니다.

예를 들어 40대 세대주가 4년전에 3억원 아파트를 매입하였을 경우 자금출처조사대상이 아니었지만 4년 후 3억원 아파트를 추가로 매입하게 되면 4억원을 초과함으로 조사대상이 될 수도 있습니다.

자금출처 조사를 사례를 들어 설명하도록 하겠습니다. 서울지역의 모원장님께서 강남지역 아파트를 12억원에 매입하였습니다. 그런데 세무관청에서는 원장님의 과거 사업소득에 비해 거래금액이 높다고 판단하고 자금출처소명안내장을 보내왔습니다.

이 경우 원장님이 사전에 이러한 상황을 충분히 예상하고 차입금서류, 통장입출금내역, 임대소득, 아파트에 대한 전세계약서 등 관련 증빙서류를 준비하여 10억원을 소명한다면 증여추정이 배제될 것입니다.

하지만 12억원 중 9억 5천만원만이 소명됬다면 2억5천만원이 증여금액이 되어 증여세 및 가산세가 추징될 것입니다.

이와 같이 자금출처조사 배제기준 금액이 크지 않고, 준비를 하지 않은 상태에서 자금출처조사를 받게 되면 예상치 못한 세금을 부담할 수 있습니다.

따라서 부동산취득시 자금출처조사에 대비하여 매매전에 미리 자금계획을 세우는 것이 필요하며 관련 증빙서류를 준비하는 것이 좋습니다.

또한 전세나 대출을 활용하는 것도 대처방법이며 개인간의 금전거래를 증빙할 수 있는 무통장입금증 등 금융거래자료를 준비하는 것도 좋은 방법입니다.

마지막으로 자금출처로 인정되는 대표적인 항목과 인정금액 증빙서류에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

자금출처유형으로는 사업소득, 근로소득, 이자, 배당, 기타소득, 차입금, 임대보증금 등이 있습니다.

이중에서 특히, 배우자간, 형제간 등 특수관계인간의 재산거래가 있을 경우에는 반드시 자금조달 입증내역을 갖추고 금융기관을 통해 거래함으로써 추후 발생할 수 있는 자금출처조사에 대비하여야 할 것입니다.

지금까지 자금출처조사의 과정과 기준에 대해 알아보았습니다. 자금출처조사가 모든 경우에 다 나오는 것은 아니므로 모든 거래에 대해 불안감을 가질 필요는 없을 것입니다.

하지만, 세무조사의 강화로 자금출처조사의 가능성은 항상 있으므로 재산취득시 사전에 전문가와 상담하는 것이 필요하며 사전에 증빙자료를 챙겨두는 습관을 가져야 할 것입니다.