서울에 근접하게 형성되는 이른바 옆세권으로 각광받고 있는 고양 향동지구가 단계적인 상가 분양에 들어가면서 개원 입지로서 가능성에 관심이 몰리고 있다.

1만 세대가 세로로 길게 포진되는 구조에 상업지구가 가운데에 들어서는 항아리 상권 형태라는 점에서 관심이 높지만 인근 택지개발지구가 이미 형태를 갖췄다는 점에서 위험 요소도 존재한다.

1만 배후세대 수용 가능성…넓은 상업용지 매력적

고양 향동지구는 LH 공공주택지구가 중심이 되며 일부 민간 분양이 들어서는 1만 세대 규모의 중소형 택지개발지구로 2016년부터 본격적으로 조성되기 시작했다.

이미 선분양이 끝난 게룡 리슈빌과 호반베르디움은 올해 2월 입주가 예정돼 있으며 이에 맞춰 상가 분양 또한 1차 분양은 마무리가 된 상태다.

중심이 되는 LH공공주택단지까지 조성과 근린생활지구 개발까지 마무리가 되면 형성되는 세대는 약 1만 세대로 개원입지로서도 손색이 없다는 분석이 나오고 있다.

특히나 서울과 사실상 지적을 같이 하고 있는 초 옆세권이라는 점에서 이미 세대 분양 당시부터 프리미엄이 1억원 이상 붙을 정도로 일명 핫 플레이스가 되고 있다는 점도 긍정적이다.

실제로 입주를 앞둔 호반베르디움 등은 전용면적 85㎡가 약 4억 5000만원 선에 분양이 끝났지만 이미 시세는 6억원대에 이르고 있다. 그만큼 수요가 몰리고 있다는 의미다.

세대 주변에 넓게 퍼져있는 근린생활시설 용지와 중심부에 위치한 중심상업용지의 크기도 넓게 형성됐다는 점도 긍정적인 요인이다.

최근 조성되는 택지개발지구가 상업용지 배분에 소극적이라 공급 자체가 제한적으로 이뤄졌던 것과 비교하면 이례적일 정도로 공급량이 많기 때문이다.

먼저 조성이 시작되는 근린생활시설용지는 이미 지난해 7월 조합원을 대상으로 1차 계약 분량이 빠져나간 상태며 올해 1월부터 9개 필지에 대한 분양이 이뤄진다.

이후 필지는 오는 6월 동시에 이뤄지며 사실상 이 시기가 상가 분양가와 임대료 등이 정해지는 중요한 지표가 될 것으로 보인다.

현재 개략적으로 형성된 분양가는 1층의 경우 3.3㎡당 20만원 꼴로 신규 상가라는 점에서 권리금없이 보증금 등도 평균적으로 형성돼 있다.

가령 과거 기준으로 10평이라고 하면 보증금 5000만원에 200만원선에 임대료가 책정되며 30평이라 하면 1억원대 초반 보증금에 500만~600만원 정도의 임대료가 나오는 셈이다.

하지만 아직까지 중심상업지구에 대한 분양이 시작되지 않았다는 점에서 상업지구내에 얼마나 신축 분양이 이뤄질지에 따라 평균적인 임대료가 형성될 것으로 보인다.

특히 중심지구가 건폐율 60%에 용적율이 800%로 사실상 10층 이상의 고층 건물이 다수 들어올 수 있는 환경이라는 점에서 공급량이 모자르지는 않을 것이라는 분석이 우세하다.

향동지구 분양 전문가는 "최근에 형성되는 지구에 비해 향동지구는 상업지구가 넓게 포진됐으며 용적율도 좋은 편"이라며 "분양에 상당한 관심이 몰릴 것으로 예상된다"고 내다봤다.

후발 지구 개발 부담감…교통 등 리스크도 감안해야

이처럼 다른 지구보다 상업용지 공급이 좋고 배후세대도 충분하다는 장점이 있지만 그에 상응하는 리스크도 분명 존재한다.

우선 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 인근 택지개발지구, 신도시와의 경쟁력이다.

향동지구는 현재 신도시급인 상암지구와 차량으로 5분 거리에 있으며 은평신도시, 삼송지구 등도 10분 내에 이동이 가능하다.

이미 상암지구는 완전히 신도시로 자리를 잡은 상태인데다 은평신도시, 삼송지구 등도 이미 자리를 잡아 가고 있다는 점에서 이들과의 경쟁력은 생각해봐야 할 부분이다.

이미 인근 배후 세대를 끌어들일 수 있는 경쟁력을 갖춘 터줏대감이 버티고 있는 상황에서 향동지구 배후세대만을 노리고 개원하는 것은 위험성이 있는 이유다.

특히 현재 삼송지구에 스타필드를 비롯해 신세계복합쇼핑몰 등이 들어서며 인근 수요를 강하게 흡수하고 있다는 점에서 이 또한 감안해야 할 것으로 보인다.

유동인구 자체가 이미 특정 지역으로 쏠리고 있다는 점에서 대규모 비급여 과목 등을 개원하는데는 부담감이 따르는 이유다.

교통 등도 생각해봐야할 부분이다. 향동지구의 경우 사실상 서울권 출퇴근 세대를 노린 베드타운이라는 점에서 아직까지 교통 인프라가 확보되지는 못한 상태다.

인근에 6호선 새절역, 응암역 등이 있지만 이 또한 마을버스 등으로 이동해야 하는 2차 역세권이라는 점에서 역세권 후광을 기대하기는 힘들다.

또한 현재 향동지구 주 출입도로가 개발되지 않아 왕복 2차선의 기존 도로를 활용하고 있다는 점도 관심있게 분석해 봐야할 부분이다.

따라서 향동지구 개원을 생각한다면 비급여 과목보다는 배후세대를 품는 소규모의 급여 과목들이 유리하지 않겠냐는 분석이 많다.

이미 5분~10분 거리에 유동인구가 몰리고 상업시설로 활발히 운영되고 있는 선점 지구들이 많다는 점에서 성형외과, 피부과 등 비급여보다는 내과, 소아청소년과, 가정의학과 등 급여 과목의 수요가 있을 것이라는 전망이다.

향동지구 분양 전문가는 "1만 세대 규모의 지구라는 점에서 상업지구 내에는 분명 병의원을 노린 공급 물량이 다수 나오게 될 것"이라며 "최근에는 안정성과 이미지를 위해 병의원에 대해서는 특별 분양이나 임대가를 내놓는 경우도 많다는 점에서 우선은 지켜볼 필요가 있다"고 전했다.

아울러 그는 "현재 상업지구가 제법 넓게 나왔다는 점에서 메디컬빌딩이 형성될 가능성도 있을 것으로 본다"며 "이제 조성이 시작되는 단지인데도 상당히 주목받고 있다는 점에서 관심을 가지고 지켜볼 필요성은 있다"고 조언했다.